Den amerikanske kapitalfond Blackstones køb af boligejendomme i København har ført til massiv kritik og omfattende omtale. Lejernes Landsorganisation siger til Økonomisk Ugebrev, at kapitalfonden ikke har gjort noget ulovligt, og at den blot opfører sig som danske pensionskasser gør.
Er det er særskilt problem for danske lejlighedslejere, når en stor udenlandsk investor som Blackstone køber boligudlejningsejendomme i København?
Svaret afhænger i høj grad af, hvem der bliver spurgt. Men bundlinjen er, at den aktuelle debat giver mindelser om Goldmann Sachs’ køb af det statslige energiselskab Dong. I den aktuelle sag er spørgsmålet, om Blackstone kan og må noget, der ikke gælder for danske ejendomsinvestorer.
”Der gælder præcis de samme regler for en stor udenlandsk investor som for en dansk investor,” siger ejendomsmægler Peter Winther fra Colliers.
SAMME REGLER FOR ALLE
Lejerne er således beskyttet af de præcis samme regler når Blackstone køber ejendommen, som hvis en dansk pensionskasse køber ejendommen. ”Grundlæggende gør de det samme som danske pensionskasser. De går efter ejendomme, hvor der er en lejereserve. Blackstone følger reglerne, men er måske lidt ucharmerende i den måde, hvorpå de tilbyder lejere betaling for at flytte. Men foreløbig har vi ikke set, at de overtræder nogen regler,” siger direktør Claus Højte fra LLO Hovedstaden.
Købere kan ikke bare sætte huslejen op efter forgodtbefindende, og de kan heller ikke bare smide lejeren ud af lejemålet. Forbryder de sig mod disse regler, kan lejer stort set uden omkostninger trække udlejer for huslejenævnet eller i boligretten.
Når der alligevel har været massiv kritik af Blackstone, hænger det bl.a. sammen med, at de nok er en tand mere aggressive end mange danske investorer. ”Vi ser en tendens til, at de tilbyder lejer kontant betaling for at opgive lejemålet, så udlejer derefter har mulighed for at lave en §5 stk. 2-istandsættelse,” siger Peter Winther.
Men der er også eksempler på at danske ejendomsinvestorer har tilbudt lejere betaling for at flytte. Det kan ifølge Peter Winther give god mening, hvis der f.eks. er tale om en ejendom, hvor nogle er fraflyttet, og man derfor kan lave en samlet renovering ved at betale de øvrige for at flytte. Uanset om man er dansk eller udenlandsk ejendomsinvestor, vil man forsøge at hæve huslejen, hvis det kan lade sig gøre, og det kan det stort set ikke, når det gælder den ældre boligmasse. Her er der særdeles restriktive regler for lejeforhøjelser.
Hvis udlejer f.eks. sætter et nyt køkken ind, skal det give lejer en fordel, før man kan hæve lejen. Selv i dette tilfælde skal udgiften fordeles over 20 år, så groft sagt betyder et nyt køkken til 100.000 kr., at lejen maksimalt kan hæves med 5000 kr. om året.
Netop eksempler på, at lejere bliver tilbudt et kontant beløb for at flytte, har i flere omgange været omtalt som et problem. ”Man skal huske, at det jo er et tilbud. Hvis lejer synes, det er så godt, at han eller hun vil sige ja, så kan de jo gøre det – ellers kan de sige nej tak. Det er et tilbud,” siger Peter Winther.
TRE FORSKELLIGE SYSTEMER
Når det overhovedet kan komme på tale, at udlejer vil tilbyde lejer betaling for at opgive lejemålet, er forklaringen en meget mærkværdig dansk konstruktion på boligudlejningsområdet. I privat udlejning kan der groft sagt være tale om tre forskellige systemer for beregning af huslejen. I nye ejendomme er der fri huslejefastsættelse. For byggeri fra før 1992 kan det være omkostningsbestemt husleje eller det kan være husleje beregnet som ”det lejedes værdi”. Den sidste metode kan kun komme i spil, efter af den gamle lejer er fraflyttet, og ejeren af ejendommen så foretager omfattende renovering efter en række særlige regler. Dermed skal lejen så beregnes efter Boligreguleringslovens § 5 stk. 2, og der er ikke tvivl om, at private udlejere i videst muligt omfang vil forsøge at få lejeberegningen flyttet fra omkostningsbestemt husleje til det lejedes værdi.
”Problemet er, at boligejerne med de aktuelle regler kan benytte §5, stk. 2. Så det er efter vores mening reglerne, det er galt med, og ikke konkret Blackstone,” siger Claus Højte.
I den aktuelle sag om Blackstone synes det igen at være kapitalfond-kortet, der er trukket. Det er til trods for, at en stor del af befolkningen gennem deres egen pensionsopsparing indirekte også har andele i store, amerikanske kapitalfonde.
