Markedet for +10 mio.-villaer stendødt i København

Handler med dyre ejerlejligheder og villaer i København har været ikke-eksisterende i to måneder, viser Økonomisk Ugebrevs kortlægning. Sælgerne og mulige købere står milevidt fra hinanden, og eksperter ser nu er pristilpasning nedad på 20-30 pct. i Nordkøbenhavn. 

Ejerboligmarkedet i København og de store danske byer har på få måneder fuldstændig ændret karakter i kølvandet på stigende korte centralbank-renter og højere opvarmningsudgifter. Boligmarkedet for velhavere har på rekordtid ændret sig fra at være glohedt med masser af handler til at være stendødt med udsigt til historiske prisfald.

Det økonomiske regnestykke for nye boligejere har altså ændret sig markant, og det sætter sig nu i den grad i prisdannelsen:

Lange liggetider

Økonomisk Ugebrev har kortlagt den faktiske handelsaktivitet med ejerboliger til over 10 mio. kr. i de nordkøbenhavnske velhaverkommuner. Analysen viser, at der aktuelt er 208 villaer til salg til en aktuel udbudspris på over 10 mio. kr. 

En lang række af disse villaer har været til salg i fire-fem-seks måneder, og der er tegn på, at prisnedsættelserne accelererer. En syvværelsesvilla på A.N. Hansens Alle i Hellerup på 179 kvm. har været til salg i seks måneder, og prisen er nu sat 10 pct. ned til 27 mio. kr. 

Et andet eksempel er en otteværelsesvilla på Berlings Bakke i Charlottenlund på 240 kvm., der har været til salg i tre måneder og nu er nedsat 11 pct. fra første udbudspris til 21 mio. kr. Hovedparten af de aktuelle villaer til salg, som har været på markedet i tre måneder eller mere, er sat ned. 

Men der skal tilsyneladende meget, meget større prisfald til. Økonomisk Ugebrevs analyser viser nemlig også, at salget af de dyre villaer og ejerlejligheder er fuldstændig frosset til is. 

Eksempelvis har der i Gentofte Kommune fra nytår til den 25. september været solgt 191 villaer til over 10 mio. kr. Det opsigtsvækkende er, at der i den første del af året frem til og med juli var rigtig mange handler uden nævneværdige prisnedslag. Men i august er det fuldstændig gået i stå. Her var der kun to handler i fri handel, og i september har der kun være én handel. 

En af de gennemførte handler er en 216 kvadratmeter villa på Mosehøjvej i Charlottenlund, som gik for 17,65 mio. kr. i august. Villaen blev sat til salg første gang i januar til 25 mio. kr., men efter prisnedsættelser over tre omgange faldt handlen altså på plads med et samlet prisfald på knap 30 pct.

Billedet er fuldstændig det samme i Lyngby-Tårbæk, Vedbæk og Hørsholm. 

I Vedbæk Kommune er der siden årsskiftet handlet 41 villaer til over 10 mio. kr.  De seneste to måneder er der imidlertid ikke handlet en eneste villa i fri handel til over 10 mio. kr., og i juli var der tale om en enkelt handel, nemlig Vedbæk strandvej 487A, der blev handlet til 14,1 mio. kr.

I Hørsholm kommune er handlet 26 villaer i år til over 10 mio. kr. Men kun to af dem er afsluttet efter midt af juni. Den seneste er handel af et rækkehus på 107 kvadratmeter i Christiansgave til 12,6 mio. kr. 

Konjunkturer er vendt

”Det er klart, at de relativt dyre ejendomme er steget mest i pris gennem de senere års optur både som følge af de meget lave renter og boligens liebhaverelement, der normalt understøttes i gode økonomiske tider. Begge elementer har trukket i retning af, at der har været en del potentielle købere, der har været villige til at strække sig ekstra på prisen for at få handlet boligen hjem gennem de senere år. Det betyder også, at risikoen for relativt store prisfald på boliger med en prisseddel på i omegnen af 10 mio. plus er større end på boligmarkedet generelt,” siger Realkredit Danmarks cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig. 

Videre siger han: ”Udfordringen på dette marked er også her, hvor sælger og køber kan finde hinanden i et usikkert marked. For hvad er markedsværdien af den gode beliggenhed/liebhaverelementet? Det kan i sidste ende betyde relativt store prisnedslag, før en handel finder sted.”

Også Nationalbanken ser store prisfald forude. I den seneste redegørelse hedder det, at ”samlet set ventes betydelige prisfald på boligmarkedet herhjemme.” Nationalbanken ser et gennemsnitligt prisfald på 9 pct. på ejerboligmarkedet, men det er et gennemsnit på landsplan. Det giver rum for markant større prisfald i områder med de dyreste ejerboliger, som er steget mest i pris. 

Morten W. Langer