Stigende bekymring over høje ejendomspriser

Der er blandt ejendomsinvestorer en stigende bekymring over, at priserne bare fortsætter opad.

Forklaringen er langt hen ad vejen, at alternative investeringer er mindre interessante. Trods de høje priser er risikoen for et kollaps langt mindre end op til finanskrisen.

Priserne på velbeliggende boligejendomme og butikker er steget markant gennem de seneste år, og det betyder, at der nu er stigende bekymring over de meget høje priser. Det betyder, at man i en række store europæiske byer nu handler ejendomme med afkast ned til 3,0-3,5 procent. Det gælder også i København, hvor Sadolin & Albæks seneste markedsbarometer viser startforrentning på butikker på kun 3,5 procent for ejendomme med primær placering.

Hos investorerne vækker det bekymring. I den seneste rapport fra PwC og Urban Land Institute, ”Emerging Trends in Real Estate for 2017”, viser en undersøgelse blandt markedsdeltagerne, at hele 58 procent af de adspurgte er enten enige eller meget enige i, at de primære ejendomme er overvurderede. 29 procent er neutrale, og det er dermed kun 13 procent af de adspurgte, der er uenige i at ejendommene, nu er overvurderede. ”Vi er alle ukomfortable, fordi vi nu har passeret et historisk bundniveau i afkastkrav i visse dele af markedet,” siger en af de adspurgte investorer og peger samtidig på, at denne vurdering ikke gælder i de sekundære markeder.

Ingen jubeloptimisme
I forlængelse af den aktuelle nervøsitet over prisniveauet, viser undersøgelsen også, at hele 68 procent er enige i, at det fremover bliver sværere at outperforme. Kun 16 procent er uenige i at det bliver sværere at outperforme. Det er dermed ikke jubeloptimisme, der præger investorernes vurderinger af fremtiden. Når markedet så alligevel ikke er gået i stå, hænger det ifølge flere vurderinger sammen med, at der dels er en rigelighed af kapital, der skal placeres, og dels at alternative investeringer ikke er mere interessante. Statsobligationer har i flere lande i en længere periode haft effektive renteniveauer omkring nul – og i perioder endda under nul. Aktiemarkederne er kørt op mange steder.

”Navnlig for boliger og butikker har vi set stigninger de seneste år, som ikke kan blive ved,” siger partner Peter Winther fra Sadolin & Albæk. ”Priserne er drevet op af mange penge i markedet, og så længe alternativerne er, som de er, så er det i den sammenligning ikke for dyrt,” vurderer han. Samtidig med, at priserne er steget markant, er forskellen mellem de bedst beliggende ejendomme og sekundært beliggende ejendomme steget. F.eks. handles lager- og produktionsejendomme i trekantsområdet til et startafkast på 10 procent, hvis der er tale om korte lejekontrakter. Sådan har det været de seneste to år, og går vi fire år tilbage, var afkastkravet dengang kun 9 procent. I samme periode er primært beliggende butikker i København gået fra et afkastkrav på 5 procent til nu 3,5 procent. ”Ser vi et år frem, og vi til den tid har en rente på et halvt procentpoint højere, tror jeg ikke det betyder prisfald, hvis økonomien også går fremad. Men hvis renten pludselig ligger et eller to procentpoint højere, uden at vi samtidig har tilsvarende økonomisk fremgang, så må man forvente en priskorrektion,” siger Peter Winther.

Ingen udsigt til kollaps
Der er dog flere ganske gode argumenter for at forvente, at et kommende prisfald eller korrektion ikke bliver et direkte kollaps, som det vi så under finanskrisen. ”En meget væsentlig forskel til dengang er, at dem, der investerer i ejendomme både nu og de seneste år, er investorer med en meget høj egenkapitalandele,” siger Peter Winther. Det er dermed reglen, at egenkapitalandelen er 40 procent eller mere, og for mange investorer er hele investeringsbeløbet egenkapital. Det betyder, at selvom ejendommen så senere falder 5, 10 eller 20 procent i værdi, er der ikke nogen, der bliver presset til at sælge. Under finanskrisen var netop meget gældstyngede ejendomme, der blev tvunget på markedet, medvirkende til, at prisfaldet blev meget voldsomt.

En anden tendens, der ifølge Peter Winther har præget markedet de senere år, er, at pensionskasserne i større omfang investerer i ejendomme. Således er den andel af pensionskassernes aktiver, der er placeret i alternativer – foruden ejendomme, infrastruktur og energiområdet (vindmøller mv.) – vokset markant.

”Pensionssektoren vil ikke være så afhængig af at kunne sælge hurtigt, og de vil heller ikke være så følsomme for, om værdierne midlertidigt skulle falde noget,” siger Peter Winther. Dermed er det rimeligt at antage, at netop pensionskassernes engagement på ejendomsmarkedet vil medvirke til at stabilisere dette marked.

læs hele udgivelsen her

Ejlif Thomasen