Mens Nykredit for tiden fortæller kunderne om større kapitalbehov og stigende bidragssatser på deres boliglån, er det en helt anden historie, ledelsen fortæller til de investorer, som køber Nykredits udstedte obligationer. Her er budskabet, at Nykredits kunder i datterselskabet Totalkredit er blevet langt mere velpolstrede, og Nykredit har fået større sikkerhed for deres udlån som følge af de stigende boligpriser.
Det fremgår af dokumenter og præsentationer fra koncernens afdeling for investorrelationer , hvor Nykredit slår på, at de samlede udlån nu ligger komfortabelt inden for ejendomsværdierne. Kundernes friværdier er med andre ord steget i kølvandet på stigende ejerboligpriser. Totalkredit har over de seneste par år fået markant færre kunder, der er belånt til skorstenen, viser dokumenterne. Signalet til Nykredits investorer er, at kundernes boliglån bliver mere og mere sikre og dermed attraktive at investere i. Samtidig falder kapitalbehovet hos Nykredit. “Det ser ud til, at der er kommet større sikkerhed, hvilket umiddelbart burde trække i retning af lavere bidragssatser,” siger professor Finn Østrup fra Copenhagen Business School. Han peger dog også på, at den større sikkerhed kan være resultatet af en ny boligboble i Hovedstaden. Hvor der i 2013 var udlån for 50 mia. kr., som ikke var dækket ind af værdien af ejendommene, er det tal faldet markant til lige under 27 mia. kr. ved årsskiftet, fremgår det af de løbende opgørelser, som Nykredit udarbejder til investorerne. Udlån til usikre kunder uden friværdi er med andre ord faldet med 23 mia. kr. – og det betyder isoleret set mindre kapitalkrav, ikke større.
Alle realkreditselskaber opgør de såkaldte LTV- værdier – Loan to Value, der fortæller om belåningsgraden i forhold til de aktuelle priser på de ejendomme, som realkreditselskabet har pant i. Direkte adspurgt om det ikke forbedrer kapitalforholdene i Nykredit i øjeblikket frem for at forværre dem, forklarer chef for investorrelationer Morten Bækmand: “Til en vis grad – for kreditkvalitet er flere ting. Det er dels kundernes evne til at betale og dels pantets sikkerhed. LTV siger kun noget om, hvor stor den gennemsnitlige belåningsgrad er og dermed kun noget om pantsikkerheden. Den siger ikke noget om kundernes økonomiske tilstand. Den kan man til gengæld få et indtryk af ved at se på restancerne, som fremgår af sidste side i cover pool rapporten. Her må man vel sige at billedet er lidt blandet,” siger chefen for Investor Relations i Nykredit.
Bred fremgang
Ser man på den lovbestemte grænse for belåning på 80 procent, er hundrede milliarder kroner rykket ned på den “sikre” side af grænsen de seneste to år, fremgår det af materialet fra Nykredit. Det svarer til, at godt en femtedel af hele Totalkredits udlånsportefølje trækker i retning af lavere kapitalkrav. For hele Totalkredit-porteføljen er den gennemsnitlige belåningsgrad faldet fra 76,6 procent i 2013 til 70,7 procent i 2015.
“Det er de stigende ejendomspriser, der er årsagen. Når vi beregner det løbende LTV, sker det på baggrund af et indeks for huspriserne. Vi anvender så prisdata for den enkelte kommune sammen med egne vurderinger og meget andet til at beregne, hvor meget ejendommene er værd i den pågældende kommune. Overordnet set falder LTV, men der er områder hvor priserne er steget meget og områder, hvor priserne har ligget fladt eller måske endda faldet lidt,” siger Morten Bækmand.
I præsentationsmaterialet til investorerne fortæller Nykredit lige nu om “bedre økonomi hos kunderne”, “et ejendomsmarked i bedring” og “hvor begrænset eksponering Nykredit har i udkantsområderne”. Samtidig fremgår det af tal for alle realkreditselskabernes, at Totalkredit oplever en de største fremgange i kundernes friværdier for tiden. Morten Bækmand er dog ikke helt enig i, at der er fremgang hos alle kunderne for tiden. “Man kan ikke sætte lighedstegn mellem faldende LTV og bedre kreditkvalitet. Men når det er sagt, så er der en sammenhæng. Faldende LTV drives jo af stigende ejendomspriser, som igen drives af en bedre økonomi. Kapitalbelastning styres ikke alene af LTV, men det er en faktor. Man skal dog lige huske, at der kan være betydelige lokale forskelle afhængig af den økonomiske situation. Faldende LTV og kapitalbelastning i et område kan stå i kontrast til stigende eller flad LTV i et andet område, hvor kapitalbelastningen så er højere,” forklarer Morten Bækmand.
