Færre handler, længere salgstider og større prisnedslag peger nu alle i samme retning på markedet for ejerlejligheder i København: nedad. Det er endnu ikke et sikkert bevis for større prisfald, men en klar advarsel om, at det tidligere ekstremt stærke sælgermarked er ved at tippe over til købernes fordel, skriver chefredaktør Morten W. Langer.
Ifølge Danmarks Statistiks seneste data for udviklingen på boligmarkedet i andet kvartal 2026 buldrede det fortsat derudad. Ikke mindst for ejerlejligheder i København. Men netop i København har der de seneste måneder været flere opbremsningstendenser, som meget vel kan varsle prisfald forude.
Det mest tydelige signal er handelsaktiviteten: I august 2026 blev der gennemført 390 handler med ejerlejligheder i Københavns Kommune. Det var 36 pct. færre end i august 2025 og det tredjelaveste augusttal, siden Boligsidens statistik begyndte i 2011.
I juni blev der til sammenligning solgt 559 lejligheder, så antallet af handler faldt omkring 30 pct. på blot to måneder. Skøn for september, baseret på foreløbige data, viser endnu færre handler.
Salgstiden er vendt
Samtidig er prisnedslagene vokset markant. I juli fik købere af ejerlejligheder i København i gennemsnit et afslag på 1.196 kr. pr. m². For en lejlighed på 80 m² svarer det til næsten 96.000 kr. I Region Hovedstaden steg nedslaget fra 571 kr. pr. m² i februar til 1.194 kr. i august – altså mere end en fordobling på et halvt år. Boligsiden oplyser samtidig, at nedslaget steg hver måned fra februar til august.
Omregnet til pct. svarer de københavnske nedslag aktuelt til omtrent 1,5-1,8 pct. af udbudsprisen, mod under en pct. omkring årsskiftet. Et skøn for september er omkring 1.500-1.600 kr. pr. m², svarende til knap to pct., hvis den seneste udvikling fortsætter.
Også salgstiden er vendt. I andet kvartal 2024 tog det i gennemsnit 93 dage at sælge en ejerlejlighed i København mod 108 dage i første kvartal. I december 2024 var salgstiden faldet til 65 dage, og i maj 2026 var den omkring 47 dage.
Vores foreløbige gennemgang af september-handler peger derimod på en median omkring 92 dage og et gennemsnit tæt på 100 dage blandt de handler, hvor udbudsperioden kan verificeres.
Udbuddet trækker i samme retning. Ved indgangen til juni var der 1.519 ejerlejligheder til salg i København, ni pct. flere end måneden før og tolv pct. flere end året før. I begyndelsen af september var udbuddet oppe omkring 1.955 lejligheder, næsten 70 pct. mere end året før.
De tre signaler – færre handler, længere salgstider og større prisnedslag – kommer ofte før egentlige fald i de registrerede salgspriser. Mekanismen er enkel: Først siger køberne nej til sælgernes høje priser, så falder handelsaktiviteten, derefter vokser liggetiderne, og så kommer senere de egentlige prisnedslag. Først derefter begynder de officielle salgspriser for alvor at justere ned.
Det er præcis den rækkefølge, København nu viser tegn på. I juli stod de gennemsnitlige udbudspriser stille, og i august faldt de med 0,5 pct. fra måneden før. Det er stadig for tidligt at konkludere, at København står foran et større prisfald. Markedet kommer fra usædvanligt kraftige prisstigninger, og en del af udviklingen kan være normalisering. Men hvis efterårets handler fortsat falder, mens liggetider og prisnedslag stiger, vil sandsynligheden for yderligere prisfald være mærkbart højere.
Morten W. Langer
Læs også de øvrige artikler i dette tema om Realkredit:
Nordea vil AI-behandle 90 pct. af realkreditsager om tre år
Moderate omkostningsbesparelser i realkreditten
Pr. mdr.
349 kr.
Få straks adgang til denne artikel og alle andre artikler på ugebrev.dk
- Alle artikler på ugebrev.dk
- Om investering, finans, ledelse, samfundsansvar, life science og Bestyrelsesguiden.dk
- Daglige nyhedsmails med nyheder og analyser
