Frasalg køber Agat Ejendomme vigtig tid

Agat har solgt fra for næsten 200 mio. kr., og det slanker balancen og sænker gælden. Til gengæld var det nok porteføljens ”bedste” ejendom, der blev solgt, og det efterlader ikke stort håb om, at resten af porteføljen kan realiseres til den bogførte værdi indenfor overskuelig fremtid.

Investeringscasen i Agat Ejendomme har i et godt stykke tid stået på afvikling, og de sidste mange år har næsten kontinuerligt budt på negative nedskrivningsoverraskelser, som indirekte har sat spørgsmålstegn ved de bogførte værdier. Efterhånden er alle udvikling-/developmentaktiver afviklet, og der er næsten kun en ejendomsportefølje tilbage.

Porteføljen har næsten kun bestået af rene shoppingcentre, som man selv har udviklet og opført og sidenhen er ”brændt inde med”, fordi tiderne undervejs er skiftet, og driften af shoppingcentre blev markant sværere, bl.a. i takt med onlinehandlens vækst.

Det er nærliggende at køre analogien videre og konstatere, at den senere tids rente og inflationsstigning har sendt en ny kæberasler afsted mod ejendomsselskaberne.

Agats 50 pct. ejede outlet center i Ringsted har lidt firkantet sagt været et af de få reelle lyspunkter i porteføljen de senere år efter en del svære opstartsår. Nøgleordene har de sidste par år været en god og høj udlejningsgrad og selvsagt også solide besøgstal. Nybyggeri og udvidelse af centret er endda ret langt i planlægningen, og det viser med tydelighed, at centret har været en god historie de senere år med betydelig lejerinteresse. Og følgelig har centret måske også været det eneste reelt salgbare projekt.

Agat har nu solgt centret og fået 195 mio. kr. for sin andel, hvilket faktisk har medført en lille nedskrivning på 9,7 mio. kr. i 3. kvartalsregnskabet.

Det positive er, at man med det kontante provenu fra salget kan indfri den sidste gæld i udviklingsporteføljen, hvilket betyder, at man nu kun har gæld i afkastgenererende aktiver.

Reelt har man derfor nu formentlig råd til at afvente bedre tider og bedre priser, hvis ikke man holder fast ved idéen om at fortsætte som ejendomsselskab. De mange strategiskift de sidste år gør det svært at spå om Agats udseende om to år. I regnskabet blev det også oplyst, at selskabets store polske shoppingcenter har fået forlænget sin finansiering med 1½ år indtil 31. januar 2024. Her er det dog værd at bemærke, at banken reelt har sagt stop, idet forlængelsen indeholder en betingelse om, at centret søges solgt, og at salgsprisen er bankens afgørelse, og at denne kan ske under den bogførte værdi.

Agat oplyser dog, at man ikke har egenkapital bundet i centret og ej heller har kautioneret for lånet på koncernniveau. Det gør et muligt tab ved salg under den bogførte værdi minimalt, men det viser også, at der sagtens kan ligge negative overraskelser rundt omkring i porteføljeejendommene. Man må derfor konstatere, at den aktuelle rabat til indre værdi på 50 pct. synes mere end fair. Efter salget af Ringsted er der investeringsejendomme for 1 mia. kroner tilbage i koncernen. En værdiændring på 10-15 pct. i negativ retning vil være nok til at sænke egenkapitalen ned til markedsværdien. Med rente- og inflationsuroen er det svært at se andet end downside risiko i aktien det næste stykke tid. Det positive er, at man nu har købt sig mere tid, men det kræver også en ny runde tålmodighed hos investorerne.

Steen Albrechtsen

Aktuel kurs 1,87

Kursmål (6 mdr.) 1,80

Disclaimer: Læs her om ØU’s aktieanalyser