Agat Ejendommes største fokus fremadrettet er strategiomlægningen over mod et ejendomsselskab med en mindre developmentforretning ved siden af. Et nyligt salg styrker likviditeten, og Agat når sandsynligvis sin årsforventning.
Agat Ejendomme (det tidligere TK Development) har efter mange års ejerskab solgt p-kælderen i Nordhavn, som man ejede i 50:50 fællesskab med det offentlige udviklingsselskab By & Havn. Salgsprisen er oplyst til 335 mio. kr., og køberen er Jeudan.
Agat realiserede et resultat før skat på minus 24 mio. i de første tre kvartaler af regnskabsåret, og CEO Robert Andersen siger til Økonomisk Ugebrev Formue, ”at salget giver en god comfort ift. guidance for helåret”, som lyder på 0-10 mio. kr. i resultat før skat. Direkte adspurgt lyder det endvidere, at man ikke behøver andre betydende frasalg for at nå i mål med guidance, medmindre der sker noget uventet.
Med en salgspris på 167,5 mio. kr. til Agat for den solgte parkeringskælder ligger der en gevinst på omkring 40 mio. kr. i forhold til bogført værdi. Mere interessant er det dog, at man i regnskabet også kan se belåningen, som er lige omkring 100 mio. kr. totalt. Dermed ser salget ud til at frigive over 200 mio. kr. i likviditet til de to ejere.
Likviditetsindskuddet kan blive en god buffer i forhold til 2020, hvor Agat står overfor en væsentlig opgave på finansieringssiden, nemlig refinansieringen af det store lån på 480 mio. kr. i shopping centret Sillebroen. En forholdsvis dyr og mere kortsigtet projektfinansiering med en rente på 5%, som bør kunne refinansieres med en betydelig lavere rente, der kan styrke indtjeningen fremadrettet.
Udbytte sandsynligvis sløjfet
Som vi tidligere har omtalt i disse spalter har det været planen, at provenuet ved realisationen af afviklingsporteføljen skulle udbetales som udbytte. Vi ser ikke længere dette som noget, der ligger lige rundt om hjørnet, bl.a. fordi afviklingsporteføljen i dag benævnes restporteføljen og kun har en egenkapitalbinding på 150 mio. kr. ud af en balancesum på 427,6 mio. kr. Næsten halvdelen (206 mio. kr.) udgøres af et outlet center i Tjekkiet, som var solgt under en række betingelser, der ikke ser ud til at blive opfyldt inden deadline den 31/12-2019. Det er også værd at bemærke, at der ikke længere i regnskabet konkret tales om, at provenu skal bruges til udbytte.
Det er på nuværende tidspunkt usikkert, hvor stor indtjening udviklingsarmen kan generere på sigt. Der er skåret betydeligt ned, hvilket tydeligt understreges af, at det samlede omkostningsni-
veau for Agat forventes at falde med 35 mio. kr. og lande på 40 mio. kr. i det kommende regnskabsår. Og et yderligere fald til 20-25 mio. kr. kan ventes, når alle udenlandske aktiviteter er afviklet.
De udenlandske udviklingsaktiviteter er skåret fra, og selskabet signalerer tydeligt, at man vil fokusere på at udvikle mindre bolig- og retailprojekter, hvilket naturligt vil lægge en dæmper på indtjeningen. Projekterne er derfor mindre og det vil kræve stor volumen at opnå en høj indtjening.
Til gengæld må risikoniveauet også anses at være faldet betydeligt fremadrettet, for vi kan ikke komme udenom, at den største risiko fortsat ligger i de store indkøbscentre, der stadig udgør en meget tung del af ejendomsporteføljen. På sigt må diversifikationen forventes at blive bedre med bolig- og eventuelt kontorejendomme.
Ejendomsporteføljen må forventes at give et EBVAT-resultat på lige over 20 mio. kr. Her kan tillægges den rentebesparelse, der kan opnås, når refinansieringerne af især Sillebroen er gennemført i løbet af 2020. En halvering af renteudgiften på Sillebroen vil alt andet lige medføre et indtjeningsboost på over 10 mio. kr., og man vil nærme sig et resultat på 30 mio. kr. eller mere fra porteføljen.
Ved dagens kurs har Agat en markedsværdi på knap 400 mio. kr. efter en pæn stigning fra bunden omkring kurs 3 i august. Stigningen er kommet ovenpå frasalget af p-kælderen og meddelelsen om, at en af selskabets storaktionærer krydsede 15%-ejerskab opad.
Aktien handler stadig under indre værdi per aktie, som ligger over 7 kr., og med usikkerhed om niveauet for den fremtidige development-indtjening, og den iboende risiko og historik i ejendomsporteføljen anser vi det som et fair niveau.
Børskurs på analysetidspunktet: 3,82 AktieUgebrevets kursmål (12 mdr): 4,00
Læs tidligere analyser af Agat Ejendomme her. Password er abonnent email, og adgangskode kan hentes her .
Vær et skridt foran
Få unik indsigt i de vigtigste erhvervsbegivenheder og dybdegående analyser, så du som investor, rådgiver og topleder kan handle proaktivt og kapitalisere på ændringer.
- Vi filtrerer støjen fra den daglige nyhedscyklus og analyserer de mest betydningsfulde tendenser.
- Du får dybdegående og faktatjekket journalistik om vigtige erhvervsbegivenheder lige nu.
- Adgang til alle artikler på ugebrev.dk.
