Fremgang på over 50 pct. i handlen med investeringsejendomme i de første måneder af 2025 går fuldstændig udenom kontorejendomme, der tværtimod oplever et markant fald. Økonomisk afmatning i samfundet og markant stigende tomgang for kontorlejemål i København skaber negative forventninger til den fremtidige prisudvikling på kontor. Det gør investeringscasen tvivlsom, skriver fagredaktør Ejlif Thomasen.
De professionelle investorer er typisk dem, der først spotter ændringer på erhvervsejendomsmarkedet. Og signalerne fra dem er ikke til at tage fejl af: Der er en afmatning på vej indenfor kontorudlejning, og det ses allerede tydeligt i stigende tomgangsprocenter i Københavnsområdet.
I første kvartal blev der handlet investeringsejendomme for 11,5 mia. kr. mod 7,3 mia. kr. i første kvartal 2024. Heraf udgjorde kontorejendomme i første kvartal 2025 kun 8 pct. mod 23 pct. i første kvartal 2024. Den stigende handelsaktivitet skyldes altså alt andet end handel med kontorejendomme.
Tallene viser, at hverken udenlandske investorer eller de danske investorer har appetit på kontorejendomme. De seneste data for udviklingen for tomgang på kontorlejemål viser, at tilbageholdenheden er til at forstå.
Ejendomstorvets statistikker viser, at der de seneste par år har været en markant stigende ledighed, navnlig i København og omegn. For Københavns omegn er ledigheden for kontorer steget fra 181.000 kvm. primo 2024 til 287.000 kvm. primo 2025. Det er i ledighedsprocent en stigning fra 4,1 til 6,4 og altså en 50 pct. forøgelse.
For Københavns by er stigningen fra 5,4 pct. til 6,7 pct. Til sammenligning har Jeudan for deres samlede portefølje oplevet en stigende tomgang i løbet af 2024 fra 3,4 pct. til 4,7 pct. Deres tomgang er noget lavere end det generelle marked, men udviklingen er markant også for Jeudan. Den stigende tomgang på kontor er dermed også en faktor, der er med til at skabe usikkerhed for investorerne.
Partner Nicholas Thurø fra RED vurderer, at den manglende interesse for kontorejendomme hænger sammen med afdæmpede forventninger til den fremtidige lejeudvikling. Fra 1995 og frem til 2015 var der tale om en flad lejeudvikling for kontorer i København, men fra 2015 og frem til 2022 en pæn vækst i kvadratmeterlejen.
Nu er huslejerne på kontor gået i stå, og meget tyder på, at der på kontormarkedet ikke er forventning om, at kvadratmeterpriserne kommer til at stige på den korte bane.
”Hvis man ikke kan få lejevækst, så skal der handles til højere afkast. Mange investorer tvivler på, at der kan opnås lejevækst de kommende tre-fire år, og uden denne lejevækst – udover pristalsregulering – så er de ikke interesseret i at investere”, siger Thurø.
Boliger mere interessante
Den store ejendomsinvestor ATP Ejendomme har især kontorejendomme og detailejendomme i porteføljen, men ejendomsselskabet har gennem længere tid justeret porteføljen og forfølger en strategi, hvor man vil øge beholdningen af boligudlejningsejendomme på bekostning af kontorer og butikker.
Alene i 2024 er der sket frasalg af både kontor- og dagligvarebutikker, mens der er bygget boligudlejningsejendomme i mindre omfang.
”Fremad kigger vi mere på boliger med gode beliggenheder. Vi vil gerne have en mere diversificeret portefølje, så vi kan blive endnu mere robuste”, siger investeringsdirektør i ATP Ejendomme André Scharf.
Det er både ud fra en afkastmæssig betragtning og ud fra et ønske om ikke at være så følsom ved et konjunkturtilbageslag i samfundsøkonomien, som typisk rammer kontorudlejning.
”På boligmarkedet ser vi en opbremsning i nybyggeriet, mens der fortsat er udsigt til en pæn efterspørgsel. Det kan give basis for huslejevækst. Når det gælder kontorudlejning, ser jeg ikke nogen større stigning i huslejerne – dog heller ikke noget fald. Samlet forventer vi, at der er mere at hente ved boliger end ved kontorer”, siger han.
André Scharf vurderer, at der for kontorudlejning sker en opdeling af markedet, hvor de rigtigt velbeliggende moderne kontorer tæt på metrostationer vil klare sig godt, mens de mindrevelbeliggende ejendomme vil klare sig dårligere.
Så gode beliggenheder i Nordhavn har fortsat pæn efterspørgsel, selvom tomgangen også er på vej op her. Kontormarkedet er præget af en række strukturelle usikkerheder, bl.a. den samfundsøkonomiske udvikling og langsigtede effekter af hjemmearbejde.
Ejlif Thomasen
Vær et skridt foran
Få unik indsigt i de vigtigste erhvervsbegivenheder og dybdegående analyser, så du som investor, rådgiver og topleder kan handle proaktivt og kapitalisere på ændringer.
- Vi filtrerer støjen fra den daglige nyhedscyklus og analyserer de mest betydningsfulde tendenser.
- Du får dybdegående og faktatjekket journalistik om vigtige erhvervsbegivenheder lige nu.
- Adgang til alle artikler på ugebrev.dk.
