Resultatmæssigt gennembrud i TK Development

Efter flere års tilløb begynder TK Development nu endelig at nærme sig det regnskabsår, hvor kerneforretningen ejendomsudvikling igen giver pænt overskud.

Til gengæld er afviklingsporteføljen gået lidt i stå, men da den følger med gratis, kan der selv efter store nedskrivninger være et kontant provenu tilbage.

Indeværende regnskabsår er i praksis et overgangsår, hvor den væsentligste omsætning kommer fra afleveringen af en række lejligheder i Polen, mens indtjeningen sandsynligvis skabes af en række mindre projekter og grundsalg, der gennemføres sidst i regnskabsåret. Derfor fastholder TKDV helårsforventningen om et resultat før skat på 10-30 mio. kr, trods et halvårsresultat på minus 9,3 mio. kr. før skat.

På byggefronten skrider 4 væsentlige projekter fortsat fremad, selvom der er indtrådt en forsinkelse på ca. 6 måneder på Strædet i Køge. Direktør Robert Andersen bekræfter dog overfor AktieUgebrevet, at der stadig vil være en ”god, sund avance” på projektet trods forsinkelsen på omkring ½ år. Ligeledes bekræfter han, at Broen (Esbjerg), Strædet, Amerika Have (Kbh.) og et mindre svensk retailprojekt i Oskarshamn bliver afleveret og indtægtsført i næste regnskabsår.

Det skal ses i sammenhæng med, at TKDV i regnskabet bekræfter forventningen om en tilbagevenden til normal developerindtjening i niveauet 15-20 % egenkapitalforrentning. Med en egenkapital i developerforretningen på 637 mio. kr. er der altså et overskud i vente på mindst 100 mio. kr. i 2017/2018-regnskabet, som starter 1. februar. I det hele taget er der skruet lidt op for optimismen i regnskabsmeddelelsen.

I Stockholm-forstaden Arninge er TKDV blevet udvalgt som den foretrukne partner af kommunen, som gerne vil have udviklet et projekt på ca. 60.000 m2 til primært butikker. Robert Andersen uddyber overfor AktieUgebrevet, at ”partner” i praksis betyder, at TKDV er blevet tildelt en option på grundarealet, som kan udnyttes, når lokalplanen er på plads om forventeligt ca. 1½ år. Det giver en god mulighed for at undersøge den konkrete projektmulighed, herunder lejerinteressen, førend der tages en endelig beslutning om at binde kapital og gennemføre projektet eller ej.

tomgang. Især de polske og tjekkiske centre er under ”genopretning” og derfor næppe salgbare p.t, ligesom der også ligger aftalte udviklingsplaner i f.eks. Ringsted Outlet, som skal gennemføres førend ejendommen reelt kan sælges. Til gengæld ser nedturen ud til at være stoppet i det største aktiv – Sillebroen i Frederikssund med en bogført værdi på ca. 700 mio. kr. Omsætning og besøgstal er på vej frem, og biografudvidelsen er indviet i august måned, ligesom man med en lidt dyr 5-årig finansiering på 500 mio. kr. til 5 % fra PKA har købt sig god tid til at få salgsmodnet Sillebroen.

Afviklingsporteføljen som helhed giver et afkast under de nuværende forhold (inkl. tomgang og lejerabatter) på 4,5 % i forhold til bogført værdi, mens der ved fuld udlejning forventes et afkast på 6,1 %. Skal vi meget forsimplet illustrere risikoen for yderligere nedskrivninger kan vi forudsætte, at det aktuelle afkast på 4,5 % (svarende til 71, 5 mio. kr.) istedet bliver grundlaget for et afkastkrav på 6,1 %. Det vil modsvare en bogført værdi på ca. 1,17 mia. kr. Altså vil der i det noget negative scenarie være tale om en yderligere nedskrivning i niveauet 400 mio kr. Da egenkapitalbindingen i afviklingsdelen er 570 mio. kr. vil der altså stadig være 170 mio. kr tilbage, når ”boet” er gjort op.

Med en aktiekurs på 7,50 tillægger markedet efter vores vurdering fortsat ingen værdi til afviklingsporteføljen, mens udviklingsforretningen værdiansættes til en favorabel P/E omkring 7-8 for de næste 2 regnskabsår. Investeringscasen er altså fortsat, at man ved den nuværende kurs får udviklingsforretningen til en attraktiv pris og afviklingsforretningen med gratis. Dermed er der også fra et aktionærsynspunkt plads til at afviklingen jvf. scenariet ovenfor kan skuffe.

Ventetiden i TKDV-casen har været lang, men med god byggefremdrift og næste regnskabsår indenfor rækkevidde fastholder vi vores købsanbefaling med et kursmål på 9,50 til 10,50.

læs hele udgivelsen her 

Steen Albrechtsen

Børskurs på analysetidspunktet: 7,50                                                 AktieUgebrevets kursmål (9 mdr.): 9,50-10,50