Interview: Børsnoterede TK Development tager nu det sidste hug efter en langvarig oprydning i kølvandet på finanskrisen og afvikler alle selvejede ejendomme og shoppingcentre. Især den hurtige vækst i nethandel har besværliggjort ”modning” af de nyere shoppingcentre. Interview med bestyrelsesformand Peter Thorsen om aktuelle udfordringer og den nye strategi.
Ejendomsudvikleren TK Development er seneste ”offer” for samfundets digitalisering, hvor forbrugernes skift fra indkøb i fysiske butikker til nethandel, er en vigtig drivkraft bag et omfattende strategiskifte. I dette interview fortæller bestyrelsesformand Peter Thorsen om baggrunden for den nye strategi, som forleden kostede en nedskrivning på over 400 mio. kr. og et aktiekursfald på 20 procent.
ØU: I det netop aflagte regnskab for 3. kvartal nedskriver I kun på shoppingcentre. Det virker som om, at det er her, de helt store udfordringer er?
PT: ”Modning og optimering af selskabets beholdning af shoppingcentre er ikke forløbet tilfredsstillende, og bestyrelsen kan konstatere at det ikke har været muligt at modne flere af disse aktiver i det ønskede tempo. Årsagerne er flere. De økonomiske konjunkturer er gode, men har ikke givet en tilsvarende god afsmitning på privatforbrugets andel af handel i de fysiske butikker. Dette har affødt en meget hård konkurrence med konkurrerende centre, og den stadigt stigende e-handel har skærpet det samlede konkurrencebillede yderligere. Konsekvensen er, at der i mange traditionelle centre er en relativt flad omsætningsudvikling, og det medfører et pres på udlejningspriserne i nedadgående retning.”
Særligt det 100 procent ejede shoppingcenter Sillebroen i Frederikssund på 26.400 kvadratmeter synes at være en særlig udfordring. Her har I netop nedskrevet ekstra 120 mio. kr., så det er bogført til 596 mio. kr.
”Centeret blev besluttet i 2005 under en buldrende højkonjunktur, uden at der var en køber. Det forventede afkast den gang var meget højt, men er næsten faldet lige siden. Men centeret har de seneste år været i fremdrift med flere lejere og flere besøgende. Men de forudsætninger, vi byggede centeret på, holder ikke længere. Vi har troet at vi med nye initiativer kunne tage to skridt frem, mens vi gik et skridt tilbage. Men på det seneste har det været to skridt tilbage, og ét skridt frem. Vi ser ikke indenfor nærmeste fremtid mulighed for at skabe merværdi på den type aktiver, og det er derfor, vi har besluttet at sælge hurtigere end tidligere.”
Det vil sige, at nedskrivninger i høj grad er en konsekvens af, at I ønsker at realisere aktiverne hurtigere end tidligere, altså Sillebroen og de polske shoppingcentre?
”Vi har besluttet ikke at vente med at realisere modningspotentialet, og derfor har vi nedskrevet aktiverne til den aktuelle markedspris, som vi tror, vi kan sælge dem til. Vi har sagt, at vi forventer at sælge indenfor to år. Men det kan godt ske hurtigere. Vi sætter en prislap på, som svarer til den aktuelle modning. Værdiansættelsen svarer nu til, hvad vi mener at kunne sælge dem til. Tidligere var værdiansættelsen baseret på tilbagediskonteret cash flow.”
Nogle investorer er bekymret for, at der kommer flere nedskrivninger. En analytiker, vi har snakket med, vurderer, at Sillebroen tidligere var bogført til et afkastkrav på 4,1 procent i det konkrete regnskab for Sillebroen fra sidste år. Og han vurderer, at en ny investors afkastkrav ville være i hvert fald 5,5 procent. Det ville betyde en nedskrivning på 150 mio. kr. ud over de 120 mio. kr. I netop har mernedskrevet?
”Jeg er enig i, at et afkastkrav på 4,1 procent er for lavt, hvis det skal realiseres til en ny investor. Men om afkastkravet lige skal være 5,5 procent ved jeg ikke. Man kan stille mange regnestykker op. Og så må jeg også sige, at det konkrete regnskab for Sillebroen ikke nødvendigvis afspejler et normaliseret driftsresultat. Der vil normalt være nogle korrektioner.”
Analytikere har udtrykt bekymring for jeres kapitalforhold og eventuelle bankkrav, med afsæt i jeres aktuelle soliditet på 36 procent og en covenant på 30 procent?
”Det drejer sig om et enkelt afgrænset lån, hvor der er et bankkrav på 30 procent til soliditeten. Vores lån er jo spredt på et hav af enkelte projektfinansieringer. Vi har en soliditet på 36 procent, og efter vi endeligt har closet salget af Strædet i Køge i 4. kvartal, så kommer vi op på 40 procent. En bekymring om, at vi kan blive kapitalmæssigt udfordret, finder jeg skudt helt forbi. De sidste 3-4 år er balancen løbende blevet forbedret, og man skal år tilbage for at kunne finde en stærkere balance i TK.”
