Staten misser milliarder: Ejendomsselskaber saboterer Arne-skat

Meget tyder på, at flere store ejendomsbesiddere har opskrevet deres ejendommene op til skorstenen, inden de kommende lagerskatteregler træder i kraft. Kommende opskrivninger kan reduceres eller helt fjernes, og det vil spare på skatteregningen. Regeringen planlægger at hente 850 mio. kr. om året i en kommende lagerbeskatning af ejendomme, men det regnestykke kan vise sig at være alt for optimistisk, skriver fagredaktør Ejlif Thomasen i denne gennemgang.

De nye regler for lagerbeskatning af ejendomme, som endnu ikke er endeligt vedtaget, ses som en vigtig finansieringsblok til den nye såkaldte Arne-pension. Reglerne vil betyde, at ejendomsselskaber fra 2023 og frem løbende skal betale skat af værdistigninger på deres ejendomsporteføljer.

Med de nuværende regler betaler de først skat, når gevinsten realiseres, så med lagerbeskatningen kommer der til at ske en fremrykning af beskatningen. Det er derfor en indlysende fordel at sikre sig de højst mulige bogførte værdier, så grundlaget for kommende opgørelser er så højt som muligt. Det vil reducere den fremtidige beskatning efter indførelse af lagerbeskatningen.

Bemærkelsesværdige opskrivninger
Allerede regnskaberne for 2020 viser, at ejendomsselskaberne har haft travlt med at opskrive værdierne.  

Et eksempel på bemærkelsesværdige opskrivninger for 2020 er ejendomsselskabet City Apartment. I alle årene fra 2016 til 2018 har selskabet benyttet en afkastprocent på 4,01 pct., og i 2019 4,00 pct., til opgørelse af koncernens ejendomsværdier. Men i 2020-regnskabet bliver afkastprocenten på et enkelt år sænket fra 4,00 til 3,01 pct. Det medfører en enorm opskrivning på hele 1447 mio. kr. Og det er hovedforklaringen på, at den bogførte værdi af koncernens portefølje vokser fra 4236 mio. kr. til 5778 mio. kr. 

Med opskrivningen udskyder koncernen dermed kommende skattebetaling på mere end 300 mio. kr. 

Økonomisk Ugebrev har spurgt, om den store regulering har nogen sammenhæng med de kommende lagerbeskatningsregler.  ”Værdiopskrivningen afspejler andre forhold, herunder udviklingen på ejendomsmarkedet i København generelt,” svarer selskabet.  

Partner Nicholas Thurø fra Cushmann & Wakefield Red er ikke overrasket over tallene. 

”Jeg kan ikke forholde mig til de enkelte regnskaber. Men det er evident, at ejendomsselskaberne har en interesse i at aktiver kommer så højt op i værdi som muligt. Når vi ser ind i en situation med lagerbeskatning, er der interesse i at få de højst mulige værdier ind i regnskabet,” siger han.

Nicholas Thurø vurderer, at det derfor er ganske udbredt, at ejendomsselskaberne benytter så høje bogførte værdier som muligt. 

Eksempelvis Rødovre Centrum har fremlagt regnskab for 2021, og her er der også sket massive opskrivninger. Selvom detailhandlen de seneste år har været hårdt ramt af corona-nedlukninger, har ledelsen alligevel opskrevet efter en nedsættelse af den afkastprocent, der ligger bag værdiberegningerne. I det seneste regnskab hedder det i beretningen: 

”Ledelsen har i år besluttet at foretage en yderligere nedjustering af afkastkravet, hvilket skyldes en overordnet vurdering af centrets økonomiske udvikling de seneste år, ledelsens forventninger til fremtiden samt, hvad ledelsen anser for det mest retvisende niveau.”

Det er en formulering med betydelig elastik, og over to år har ledelsen valgt at reducere afkastkravet fra først 4,8 pct. til 4,4 pct., og nu til 4,25 pct.  

Bort fra konservatismen
Adm. direktør Jacob Birkbøll medgiver, at de kommende lagerskatteregler påvirker. ”Historisk har ledelsen været meget konservativ i værdiansættelsen, og vi har placeret os helt til den forsigtige side i de intervaller, der altid er omkring afkastprocenter. Vi holder os stadig inden for intervallet, men nu har vi så valgt at være mindre konservative. Det betyder, at vi ikke vil være overforsigtige, men klæde os bedst muligt på til de kommende regler,” siger Jacob Birkbøll.

Et tredje eksempel er Tækker, hvor koncernregnskabet for Tækker Europa for 2021 viste opskrivninger på 902 mio. kr.  Det svarer til 21 pct., og det kommer oven på opskrivninger i 2020 på 417 mio. kr., svarende til en opskrivning af værdierne på 10 pct. De betydelige opskrivninger over de seneste to regnskabsår betyder, at koncernen dermed har skubbet en kommende skattebetaling på næsten 300 mio. kr. ud i fremtiden i forhold til en situation uden opskrivninger.