Man skulle tro at kursen på en fodboldaktie ville være forholdsvis stabil udenfor sæsonen, men sådan har det ikke været for Silkeborg IF Invest. Her er kursen steget med 113% de seneste ni måneder.

Forklaringen er næppe en stigende sportslig optimisme op til anden del af Superligaen, som starter i denne weekend. Silkeborg sluttede første del af sæsonen på en 10. plads efter 21 kampe, og der er 6 point op til den 6. plads, som giver adgang til mesterskabsslutspillet.

Eftersom Silkeborg har en markant dårligere målscore end SønderjyskE på den nederste mesterskabsplads, skal Silkeborg højst sandsynligt indhente 7 point i forhold til SønderjyskE for at kommer med i det profitable mesterskabsspil. Det er ikke umuligt, men dels er der kun 15 point tilbage at spille om, og dels kæmper også AC Horsens, AaB, FC Nordsjælland og AGF om den samme plads.

Set fra en økonomisk synsvinkel er fodboldsæsonen derfor i praksis slut for Silkeborg. Man kom ikke med i kampen om de store penge, og må nu reducere målet til at forblive i Superligaen, så man i det mindste ikke mister de 20-30 mio. kr, som en nedrykning som tommelfingerregel koster i manglende indtægter.

Når kursen på Silkeborg IF Invest alligevel er steget mod himlen, må det i stedet skyldes det ikke-sportslige ben i selskabet. Nemlig porteføljen af investeringsejendomme (Papirfabrikken i Silkeborg). Der har været tradition for at ejendomsporteføljen har dækket underskuddet fra den sportslige del af selskabet, og den model er blevet endnu tydeligere de seneste par måneder.

I december fortalte Silkeborg IF Invest således i en fondsbørsmeddelelse, at der i en lokalplan var givet tilladelse til opførelse af et højhus på 70 m hos Papirfabrikken, og man havde på det tidspunkt indgået en hensigtserklæring om et muligt salg af byggerettighederne. I denne uge blev det gjort mere konkret, da en ny fondsbørsmeddelelse oplyste, at hensigterklæringen nu er afløst af en købsaftale mellem K/S Papirfabrikken og Aberdeen European Residential Opportunities fund.

Transaktionen er dog ikke endelig, da der stadig mangler en række nødvendige dispensationer til lokalplanen, men hvis de imødekommes, vil transaktionen have en positiv virkning på resultat før skat i niveauet 25-30 mio. kr.

Det er naturligvis positivt, men det begrunder i sig selv næppe en kursstigning på over 100%. Specielt ikke samtidig med at den sportslige del af selskabet ikke leverer varen.

En forklaring på den lange og stabile kursstigning er, at Silkeborg IF Invest i investorernes øjne gradvist er ved at ændre karakter fra en fodboldaktie til en ejendomsaktie. Set fra den vinkel skal vi til at kigge mere på den indre værdi i selskabet end på nøgletal som f.eks. Price/Earning. Den indre værdi var ved halvårsregnskabet 2016 15,8.

Den sportslige del af Silkeborg IF Invest bør trække ned i værdiansættelsen af aktien, og en stigning til indre værdi er dermed ikke realistisk. Men med en ny investorvinkel på aktien, er den aktuelle værdiansættelse med en rabat på ca. 25% i forhold til den indre værdi ikke urimelig.

læs hele udgivelsen her

Bruno Japp

Børskurs på analysetidspunktet: 11,8                                               AktieUgebrevets kursmål (6 mdr): 11,5-12,5

Læs tidligere analyser af Silkeborg her. Password er abonnent email, og adgangskode kan hentes her .

se tabel her