Fortsat upside i Fast Ejendom Danmark

Siden vi første gang skrev om Fast Ejendom Danmark (FED) ved kurs 40, er aktien oppe med over 100% på lidt over 2 år.

Potentialet er dog endnu ikke udtømt, da ejendomsporteføljen fortsat rummer opskrivningspotentiale, samtidig med at den løbende drift er fornuftig og i selv kan forsvare den nuværende værdiansættelse.

CEO Lars Frederiksen siger til AktieUgebrevet, at udlejningssituationen er god i FED’s områder, men at vi ikke endnu er der, hvor deciderede lejeprisstigninger er på tale. Den største udfordring p.t. er 3 større tomme lejemål, der udgør omkring 5 procentpoint af den aktuelle tomgang. Udlejes disse, vil FED med en udlejningsprocent over 95 nærme sig det punkt, hvor man godt kan tale om, at alt i praksis er fuldt udlejet.

Finansieringsaftale på plads
Vi forventer, at en udmelding om den fremtidige strategi og kapitalstruktur kan være på trapperne, efter at FED har indgået en refinansieringsaftale af koncernens afdragsfrie lån hos Realkredit Danmark (673,4 mio. kr).

Med et pænt og forudsigeligt cash flow de kommende år er det oplagt, at FED nu melder ud om, hvad der skal ske på kapitalsiden. Målet om en gældsætningsgrad på 0,60 (Loan-To-Value) har høj prioritet, men udbytte og/eller tilbagekøb af egne aktier kan også komme på tale. Endvidere bør tilpasning af porteføljen også være med i overvejelserne. Her tænker vi især på frasalget af højt prissatte boligejendomme, men eventuelt tilkøb af naboejendomme til den eksisterende erhvervsportefølje kunne måske også være en mulighed.

Lars Frederiksen kan ikke kommentere på den fremtidige strategi på de områder, og tilføjer at det først og fremmest er et bestyrelsesanliggende, men at spørgsmålet om strategi og disponering af cash flow naturligt vil komme op i forbindelse med den ordinære generalforsamling.

Stadig attraktiv værdiansættelse
FED har ved dagens kurs en markedsværdi på 229 mio. kr, som i forhold til den seneste opgjorte egenkapital på 279 mio. kr. modsvarer et K/I-nøgletal på 0,82. Det er pænt uden at være prangende, men vi skal dog huske på, at tiden igen er ved at være moden til opskrivninger af ejendomsporteføljen på 950 mio. kr.

Vi forventer ikke nogen stor ændring, da ejendomsværdierne i FED’s segment ikke endnu er moden til stigninger, der nærmer sig markedet omkring København. Niveauet er dog stabiliseret, og med den forbedrede udlejningssituation bør det godt kunne forsvares at hæve værdierne en smule. Selv et mindre 2-cifret millionbeløb på f.eks. 30 mio. kr. (3% af porteføljen) vil betyde et løft i indre værdi per aktie med 10 kr. og dermed også et tilsvarende fald i K/I-nøgletallet.

Det er vores vurdering, at der fortsat er potentiale i aktien, og vi hæver vort kursmål til 100-120 på 12 måneders sigt. Den øvre del af intervallet modsvarer indre værdi ultimo2017 excl. eventuelle værdireguleringer. En del af potentialet kan blive udløst, når der kommer støre klarhed over udbytte/tilbagekøb. Samtidig vurderer vi, at risikoen er begrænset qua den gode udlejningssituation, den nye finansieringsaftale og det stabile cash flow fra driften. Den største risiko p.t. er eventuelle rentestigninger, som kan koste dyrt, da FED’s renteafdækning er helt kort.

På helt kort sigt vil vi i lighed med sidste år formentlig her i slutningen af januar se en præliminær regnskabsmeddelelse, som sandsynligvis også vil indeholde en foreløbig stillingtagen til op- eller nedskrivninger på ejendomsporteføljen. Sidste år var opskrivningen ganske beskeden (5 mio. kr.) og blev ledsaget af ordnene: ”Opskrivningen skal ses på baggrund af en forbedret udlejningssituation for selskabets ejendomsportefølje”. Selvom opskrivningen er beskeden, kan den ses som udtryk for, at markedet for erhvervslejemål igen er på vej op efter kriseårene.

læs hele udgivelsen her

Steen Albrechtsen

Børskurs på analysetidspunktet: 83                                                       AktieUgebrevets kursmål (12 mdr.): 100-120