Tema om Krisesignaler på ejendomsmarkedet – Pres på ejendomsmarked kan tvinge PFA til milliardudsalg

Investorerne ser med betydelig skepsis på udviklingen for erhvervsejendomme, og det skaber et forstærket tilbagesalgspres på investeringsfonden BI Erhvervsejendomme, der har milliardinvesteringer i PFA’s erhvervsejendoms-portefølje. Investorerne i fonden ventes at ville sælge for milliarder de næste år, og PFA er via fondsudbyderen BankInvest forpligtet til at købe det hele tilbage til overpris i forhold til børspriserne, skriver fagredaktør Carsten Vitoft.

Tilbage i sommeren 2018 indgik Bankinvest og PFA et samarbejde om at udbyde dele af PFA’s erhvervsejendomsportefølje som en investeringsforening med navnet BI Erhvervsejendomme. I starten var det en succes, og frem til juni 2022 steg fonden støt og jævnt med 19 pct., og formuen til 8,5 mia. kr. Men lige siden er det gået ned ad bakke:

Kursen er dykket fra indeks 119 til indeks 106, og formuen ventes nu at skrumpe til godt 3 mia. kr., især på grund af investorernes tilbagesalg. Populariteten er altså dalet til frysepunktet, og endda så meget at fonden handles til under bogført indre værdi, der ligger på indeks 110. Investorerne tror altså på yderligere fald i indre værdi, da der ellers ikke ville være en forventningsrabat.

Tilbagesalg accelererer

PFA står nu tilbage som den helt store taber, da man har lovet at købe det hele tilbage fra kunderne. Og det ser ud til, at der fortsat en stor kø ved udgangen efter store tilbagesalg de seneste år, som tidligere beskrevet i Økonomisk Ugebrev.

Den seneste årsrapport fra PFA afslører, at pensionsselskabet, på grund af tilbagesalg af investeringsbeviser i BI Erhvervsejendomme, betalte over 2 mia. kr. tilbage til investorerne sidste år.

Meget tyder samtidig på, at tilbagesalget i år accelererer med yderligere 2-3 mia. kr., som PFA skal indløse med kontanter.

”Der har været fire indløsninger af udstedte obligationer for lidt over 2 mia. kr. i 2023. Der har efter balancedagen været én indløsning. For 2024 forventes et resultat på 0 kr. og indløsninger af obligationer i størrelsesordenen 2 mia. kr.,” konstateres det i årsrapporten fra PFA DK Core Erhverv, som står bag udstedelsen af PFA´s alternative investeringer til offentligheden.

”4 mia. kr. i tilbagesalg på to år er mange kontanter at skaffe, selv for et stort pensionsselskab. Som markedsforholdene for tiden er på erhvervsejendomme, er det i mine øjne ikke et rart tidspunkt at skulle tvangssælge erhvervsejendomme. Vi ser mange sælgere i markedet og ingen købere, og vi ser også flere sælgere, der virker meget pressede rent økonomisk. Man kan godt frygte, at sådan en situation kunne bringe store tab med sig for kunderne,” siger partner Karsten Hannibal fra Optimal Invest.

Tilbage i 2018 var alternativer helt anderledes hotte. PFA og BankInvest så den gang en forretning i at udbrede konceptet fra kunderne i PFA til almindelige danskere gennem en børsnotering af PFA’s erhvervsejendomme. De deler gevinsten ved at passe investeringerne med godt 60 mio. kr. til hver af parterne.

Men nu vil kunderne ud. Nedturen fortsætter bare, da man ovenikøbet kan score en gevinst på at skynde sig ud. Børskursen er nemlig langt lavere, end hvad PFA vil betale. Alene i første kvartal i år blev der igen indløst for 311 mio. kr.

Oven i det er det særdeles sandsynligt, at PFA Invest – der i mellemtiden er indlemmet i Jyske Bank-koncernen – også snart tilslutter sig køen af investorer, der vil ud. For i PFA Invest er der – lige som i BankInvest – blevet fyldt godt op med ejerandele i det fælles projekt. PFA Invest ligger inde med yderligere 850 mio. kr., som formentlig kan sælges hen over sommeren her et år efter, at Jyske Bank købte PFA Bank, og PFA Invest fulgte med.

Salgskøen vokser

Samtidig kunne man i denne uge også læse, at en række andre pensionsselskaber ligger på lur for at komme af med deres erhvervsejendomme for tiden. Bl.a. Velliv, AP Pension og PBU.

Også her er der en underligt tvist på historien, da AP Pension ligeledes har indgået et lignende usædvanligt samarbejde med BankInvest. Her hedder det bare BankIn-
vest Boligejendomme. Også i dette børsnoterede projekt står kunderne i kø for at komme ud, og her måtte PFA sidste år også indløse et sted mellem en hel og en halv mia. kr.

Så det er ikke småpenge, PFA skal hive op af lommen for tiden, og spørgsmålet er, hvor længe de kan blive ved at skaffe den slags likviditet, inden de er nødt til at tvangssælge erhvervsejendomme i et fastfrosset marked.

Carsten Vitoft