Økonomisk Ugebrev beskrev i seneste udgave eksempler på, hvordan to nye andelsboligforeninger i 2017 blev etableret med en særdeles aggressiv finansiering – som afgørende byggeklodser for at få økonomien til at hænge sammen. Men politikerne er allerede på vej med indgreb. Fra sommeren 2018 vil ny politisk aftale på andelsboligområdet stoppe denne type nye foreninger, viser dokumenter.
Fra 1. juli i år vil det være slut med at stifte nye andelsboligforeninger efter den skabelon, der blev brugt for flere nye foreninger stiftet i 2017. Økonomisk Ugebrev beskrev i seneste udgave forholdene omkring etableringen af AB Livjægergade 27-29 og AB Strandvejskarréen. Fælles for begge foreninger er, at hele finansieringssiden er strikket meget aggressivt sammen, og at det er årsagen til at det overhovedet kunne lade sig gøre at etablere de to foreninger.
I det ene projekt var hele realkreditlånet afdragsfrit i ni år, og i det andet projekt var mere end to tredjedel af realkreditlånet afdragsfrit. Konstruktionen betyder, at når afdragsfriheden udløber, så har andelshaverne ikke mange chancer for økonomisk at klare skærene, hvis de har en stram økonomi, medmindre der kan aftales ny periode med afdragsfrihed.
Med den kommende lovændring, der bygger på et nyligt politisk forlig mellem regeringen, Socialdemokratiet, DF og Radikale Venstre skal den andel af realkreditlånet, der må være afdragsfrit, reduceres væsentligt. Samtidig skal kommende andelshavere selv stille med en udbetaling på mindst fem procent.
Dermed udbredes reglen fra køb af huse og ejerlejligheder til også at omfatte andelsboliger. Samtidig indføres der en regel om, at andelsboligforeningen ikke kan omgå reglerne ved straks at omlægge realkreditlånet til at være afdragsfrit lige efter stiftelsen.
Opstramningen har umiddelbart den konsekvens, at andelsboligejerne kommer til at betale en højere boligydelse ved en given handelspris på ejendommen, simpelthen fordi der også skal være penge til delvis at afdrage på realkreditgælden. Det kan så betyde, at der er andelsboligforeninger, der ikke bliver etableret, fordi prisen simpelthen er for høj i sammenligning med de huslejer der bliver betalt.
Direktør Jan Hansen fra Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) hilser de kommende opstramninger velkommen. ”Intentionen er at gøre nye foreninger mere robuste fremover. Vi har været bekymret over det, vi har set i en række tilfælde,” siger Jan Hansen.
”Det vil givetvis betyde, at der fremover er en række foreninger, som slet ikke bliver etableret, fordi de nye regler vil betyde, at beboerne kommer til at betale en noget højere ydelse end de gør som lejere. Men så er de måske i virkeligheden også bedre tjent med at fortsætte som lejere i stedet for at få stiftet en forening, der er meget følsom,” siger han.
Han fremhæver, at ABF netop har peget på, at man kunne reducere muligheden for at benytte afdragsfrie lån, og det er da også det meget væsentlige element på finansieringssiden, der er kommet med i aftalen.
Hele problematikken med, at der er stiftet nye foreninger med den aggressive finansiering bunder i at ejendommene i nogle tilfælde udbydes med meget lave afkast – helt ned til en-to procent. Det betyder, at det ikke umiddelbart er attraktivt for beboerne at oprettet en andelsboligforening.
”Her har vi set eksempler på, at utroligt aggressive advokater næsten for enhver pris har forsøgt at stifte en andelsboligforening, og de er så gået helt ud i hjørnerne af reglerne for at få det realiseret. I nogle tilfælde har vi endda set eksempler på, at de stiftende advokater selv har købt andele for at få projektet realiseret,” siger Jan Hansen. Det er også sket i tilfælde, hvor ABF netop har advaret mod at gå videre med projektet. ”Beboerne skal jo kun købe, hvis prisen er i orden, men der sker nogle gange det i forløbet, at beboerne bliver grebet af stemningen, og dermed bliver der måske stiftet en forening, hvor der er usikkerhed om levedygtigheden på den lange bane,” siger han.
I modsætning til almindelige ejerboliger peger han netop på, at for andelsboliger er der en betydelig afsmittende effekt på hele området, hvis en forening ender i konkurs. ”Min vurdering er at de nye regler der er foreslået trækker i den rigtige retning, og vi vil være meget opmærksomme på, om de stiftende advokater bliver for kreative,” siger han.