De nye boligskatter fra årsskiftet har, som forventet, fået markedet for dyre boligejendomme til at fryse til is. Økonomisk Ugebrevs kortlægning viser, at der har været få handler i whiskeybælte-segmentet de første måneder af året. Købere har i flere tilfælde fået større kompensation for højere omkostninger til ejendomsbeskatning end den teoretiske merudgift, skriver fagredaktør Ejlif Thomasen.
For en måned siden bragte Økonomisk Ugebrev en oversigt over fem ejendomme til over 25 mio. kr. i salgspris og fem mellemdyre ejendomme til mellem 10 og 15 mio. kr. i udbudspris. Her en måned senere er situationen, at ingen af de ti ejendomme er handlet.
Der er heller ingen af dem, der er taget af markedet. Så de står fortsat til salg, og alle ti ejendomme står udbudt til uændret pris i forhold til for en måned siden. Ejendommene tilhører den gruppe af ejendomme i whiskeybæltet, hvor handlen nu er gået stort set i stå på grund af udsigt til markant højere ejendomsskatter.
Få handler
Data fra Boliga.dk viser, at der er gennemført meget få handler i det dyre segment over 10 mio. kr. efter årsskiftet. Langt de fleste af disse handler er dog i ejendomme, hvor skattereformen enten ikke har ført til nogen skattestigning – i nogle tilfælde tværtimod til direkte fald – eller hvor skattestigningen er beskeden.
Der er også nogle få eksempler på bolighandler, hvor den nye køber stod til markant højere boligskatter end før årsskiftet: Hidtil er der kun registreret tre bolighandler i denne gruppe, så den statistiske usikkerhed er høj i forhold til at kunne drage sikre konklusioner.
Første eksempel: Ejendommen Callisensvej 36 i Hellerup er den registrerede bolighandel efter årsskiftet med den største skattestigning for en ny ejer i forhold til tidligere. Den samlede beskatning – altså både boligskat og grundskyld i 2023 – var 123.056 kr., og beskatningen i 2024 for en ny ejer stiger til 264.081 kr. Det er altså en stigning på 141.025 kr.
Omregner man denne årlige udgift til et realkreditlån med denne ydelse, svarer det til 2,7 mio. kr. Det er den teoretiske prisnedsættelse, køber skulle have for at stå i samme situation som før nytår. Det faktiske nedslag i handelsprisen i forhold til udbudsprisen på 29,9 mio. kr. blev på 3,4 mio. kr. Dermed har køber fået hele det teoretiske nedslag og i tillæg et nedslag på 0,7 mio. kr.
Men historien stopper ikke her. For køber er et anpartsselskab. Det betyder, at en del af skattestigningen slet ikke er relevant for køber. Selve boligbeskatningen skal selskabet ikke betale. Men grundskylden skal fortsat betales, og den stiger for denne ejendom fra fra 46.272 kr. til 76.598 kr. – altså med 30.326 kr.
Der er andre gennemførte handler, hvor skattestigningerne er lidt mindre. Det gælder en ejerlejlighed på Smallegade 42 på Frederiksberg, hvor den nye ejer skal betale en samlet boligskat på 65.480 i 2024. For den gamle ejer var skatten 27.675 kr. Altså er der tale om mere end en fordobling af skatten.
Store mer-nedslag
Omregner man også her til et realkreditlån, svarer det til mere end 700.000 kr. Det er altså det teoretiske nedslag, køber skulle have for at stå i samme situation som ved en handel før årsskiftet. Virkeligheden blev et noget større nedslag. Ejendommen var udbudt til 12.995 mio. kr. og blev i begyndelsen af januar handlet for 10.995 mio. kr., og dermed et nedslag på præcis 2 mio. kr.
Tredje eksempel: En ejendom i Hellerup på Vinrankevej 19 blev i november udbudt til 15,0 mio. kr. I januar er den handlet uden nedslag til 15,0 mio. kr. Her er der tale om en stigning i boligbeskatningen fra 105.052 kr. til 169.379 kr. Denne stigning skulle dermed teoretisk have ført til et prisnedslag på 1,2 mio. kr. for at stille køber neutralt. Men salgsprisen holdt altså hen over årsskiftet.
Det is-frosne boligmarked i whiskeybæltet står i skarp kontrast til slutningen af 2023. Antallet af handler med ejerlejligheder i København var i andet halvår 2023 mere end fordoblet i forhold til første halvår, viser tal fra Nykredit. Til gengæld synes boligmarkedet for de ejendomme, som ikke rammes af højere boligskatter, at fortsætte med relativ høj aktivitet.
Ejlif Thomasen
