Mens Nykredits CEO Michael Rasmussen kæmper en indædt kamp for at beskytte det traditionelle realkreditlån, gør hans egen bank præcist det modsatte. Det er tankevækkende, at Nykredit Bank bevæger sig i den stik modsatte retning af partnerbankerne ved boligfinansiering. Er konkurrencen om boliglån nu blevet så hård, at Nykredits egen bank er nødt til så entydigt at fokusere på prioritetslån frem for traditionelle realkreditlån? Hvis det er tilfældet, forstår man da godt Michael Rasmussens nærmest paniske forsøg på at få politikerne til at gribe ind og stoppe den skærpede konkurrence, skriver finansanalytiker Per Grønborg.
Nykredits CEO Michael Rasmussen har som bekendt indledt en – indtil videre – succesfuld politisk kampagne for at få prioritetslån forbudt. Men som beskrevet i den seneste udgave af ØU Finans er hans centrale argument løbet ind i modvind, efter Finanstilsynet har fremlagt en opgørelse over, hvilke kommuner prioritetslån er mest udbredt i.
Og nej. Det var ikke de rige storbykommuner, der toppede listen, som Rasmussen ellers har påstået i sin politiske lobbykampagne.
Økonomisk Ugebrev har nu kigget nærmere på oplysningerne omkring prioritetslån i Nykredits halvårsrapport, hvor Spar Nord for første gang er fuldt konsolideret. Regnskabet viser en meget beskeden vækst i realkreditlån formidlet igennem Nykredit Bank og Spar Nord:
Plus en halv mia. kr. i 1. halvår til nu 274 mia. kr. Til gengæld er prioritetslån øget markant med 4,7 mia. kr. til 36,7 mia. kr. Vel at mærke boliglån opgjort til nominel værdi, dvs., at kursudsving på de underliggende obligationer ikke har påvirket opgørelsen. Det svarer overraskende til, at 91 pct. af nettovæksten i boliglån i Nykredits egne kanaler har været prioritetslån i 1. halvår. Tilsvarende data fra Danske Bank viser, at andelen af nye prioritetslån overstiger hele nettonyudlånet til boligformål – med vækst i prioritetslån på ni mia. kr. og fald i realkreditlån på en mia. kr.
Det ændrede konkurrencemønster rejser et centralt spørgsmål: Hvad synes Nykredits partnerbanker i Totalkredit-samarbejdet om denne udvikling? Partnerbankerne har i første halvår øget de formidlede realkreditlån til private med 3,3 pct. til nu 707 mia. kr.
Udviklingen i Nykredit
Partnerbankerne må derfor se på denne udvikling med nogen forundring. Nykredit tordner i medierne imod prioritetslån, men i Nykredit Bank/Spar Nord sker præcist det modsatte: Man yder langt overvejende nye prioritetslån – på bekostning af traditionelle realkreditlån.
Er det mon her, hele humlen ligger i Nykredits bekymring? Der er næppe tvivl om, at partnerbankerne har deres styrke uden for de store byer, mens Nykredit Bank har været fokuseret på de største byer. Spar Nord har nok haft sit udgangspunkt i Aalborg, men har fokuseret sin geografiske ekspansion på de større købstæder.
Er priskonkurrencen blevet så intens i de store byer, at Nykredit nu selv er tvunget til at underbyde sit eget realkreditprodukt med billigere prioritetslån, mens partnerbankerne stadig primært sælger Totalkredits traditionelle realkreditlån til kunderne uden for de større byer? Det kunne være en tolkning af tallene.
En særlig finesse i det nye konkurrencemønster er også det, Nykredit kalder foreningsfordele – svarende til kundekroner blot på bankprodukterne. Et prioritetslån i Nykredit Bank udløser således også de sædvanlige 0,25 pct. i foreningsfordele. Samme fordele får bankkunderne, der ønsker et prioritetslån, ikke i AL Sydbank eller Ringkjøbing Landbobank.
Derfor har partnerbankernes kunder et ekstra incitament til at vælge de traditionelle realkreditprodukter – det har Nykredit Banks kunder ikke. Nykredit vokser altså nu i høj grad på grund af sit kundebonusprogram, som også omfatter prioritetslån. Men partnerbankernes kunder har ikke adgang til denne fordel. I stedet må de nøjes med Totalkreditproduktet.
Det interessante er selvfølgelig, at en stor del af midlerne til at betale rabatten er genereret af partnerbankernes formidling af realkreditlån fra Totalkredit. Men lokalbankerne fodrer Nykredits bank med rabatmuligheder når de formidler lån fra Totalkredit. Rabatmuligheder, som Nykredit nok tidligere har argumenteret for skulle bruges til at slås imod Danske Bank og Nordea i de store byer. Men også et argument, der er blevet markant svagere efter købet af Spar Nord, hvilket jeg skrev om tilbage i februar.
”Vi følger markedet”
Artiklen har været forelagt Nykredit med henblik på en kommentar fra CEO Michael Rasmussen. Kommunikationsafdelingen har svaret følgende: ”For os handler det om vores boligfinansieringssystem i Danmark. Det går godt i Nykredit-koncernen, og det fremgår tydeligt af vores resultater de senere år. Vi vækster både på prioritetslån og realkreditlån. Markedet er i 2025 og de efterfølgende kvartaler gået i en bestemt retning. Og i højt tempo. Vi følger markedet, og prioritetslån udgør 22 pct. af det samlede nyudlån i første halvår. Vi oplever særligt i hovedstadsområdet, Nordsjælland og Aarhus hård konkurrence om kunderne, og det er i de store byer, at vi har en vækst i prioritetslån.”
Videre hedder det: ”Vi har på baggrund af udviklingen i 2025 og de efterfølgende kvartaler ønsket en politisk samtale om udviklingen og dens konsekvenser for sammenhængskraften mellem land og by, for markedsdynamikkerne er stærke, og der kan komme et punkt, hvor enhedspriserne forsvinder. I sidste ende er det en politisk beslutning, hvilket boligfinansieringssystem man ønsker i Danmark. Derfor hilser vi det også velkommen, at regeringen har sat sig for at afdække udviklingen. “Prioritetslån er ikke længere er et nicheprodukt“, og derfor er der behov for en grundig afdækning af den seneste udvikling inden for både prioritetslån og realkredit.”
Nykredit mener, at det er relevant at stille tre spørgsmål: Det geografiske aspekt: Hvor i landet ligger de nye realkreditlån og prioritetslån? Kan det solidariske princip med enhedspriser, der er unikt for dansk realkredit, overleve, at boligejere med de største formuer og friværdier ikke længere har realkreditlån? Hvad er plan B for landdistrikterne, hvis en stigende del af de mest velhavende kunder vælger realkreditten fra? ”Vi ser frem til at bidrage med de data, som myndighederne måtte have brug for fra os,” oplyses det.
Per Grønborg
2 md. adgang for
2 x 49 kr.
Få straks adgang til denne artikel og derefter 2 måneder til alle artikler på ugebrev.dk
- Alle artikler på ugebrev.dk
- Om investering, finans, ledelse, samfundsansvar, life science og Bestyrelsesguiden.dk
- Daglige nyhedsmails med nyheder og analyser
Tilbuddet gælder til 31. juni 2026. Abonnement fortsætter til normalpris på 249 kr. efter bindingsperiode på to måneder. Opsig når du vil - til udgang af den anden måned. Tilbud gælder kun, hvis du ikke har haft abonnement på ØU udgivelser de seneste tre måneder
Allerede abonnent? Log ind her
