Nationalbankens Risikoråd har sandsynligvis pålagt bankerne en øget kapitalbuffer til ejendomsudlån på et forkert grundlag. Bankerne har været kritiske over for det ekstra bufferkrav, fordi de mente, at det var baseret på et fejlagtigt datagrundlag. Økonomisk Ugebrev har i de seneste udgaver beskrevet Nationalbankens undersøgelse af svagheden i den danske ejendomssektor. Men undersøgelsen tager ikke hensyn til afdækning af renter med renteswaps, skriver fagredaktør Ejlif Thomasen.
Den ekstra kapitalbuffer, som Risikorådet pålagde bankerne i 2023, blev indført med begrundelsen: ”Institutternes eksponeringer over for ejendomsselskaber er betydelige, og eksponeringerne er steget yderligere de seneste år. Samtidig viser erfaringerne fra bl.a. finanskrisen, at disse eksponeringer kan give kreditinstitutterne store tab. Der er derfor risiko for, at problemer i ejendomssektoren kan påvirke den finansielle stabilitet.”
Bankernes brancheorganisation FinansDanmark har kritiseret den ekstra kapitalbuffer og kaldt den unødvendig. Organisationen har skønnet, at den det ekstra kapitalkrav kan reducere nyudlånskapaciteten med op mod 200 mia. kr. Nationalbanken og Risikorådet har i efteråret gennemført en undersøgelse af ejendomsselskabernes sårbarhed, og konklusionerne har fået dem til at fastholde bufferkravet, som tidligere beskrevet i Økonomisk Ugebrev.
Bankerne har påpeget, at undersøgelsen ikke tager hensyn til, at en stor andel af ejendomsselskaber har afdækket deres renteudgifter med renteswaps, som ikke indgår i Nationalbankens undersøgelse.
Ifølge nye tal fra både Nykredit og Danske Bank, som Økonomisk Ugebrev har indsamlet, er omfanget af renteswaps steget markant i 2025. For Nykredits vedkommende er stigningen på 62 pct. fra 2024 til 2025. Stigningen kunne antyde, at ejendomsselskaberne i høj – og stigende – grad benytter renteswaps til afdækning af deres renterisici på lånene. Samtidig viser tallene, at navnlig Nykredit har skruet markant op for forretningsområdet.
Omfanget af renteswaps udgjorde i det seneste koncernregnskab for Nykredit 2360 mia. kr., og det er en stigning på 62 pct. fra 1455 mia. kr. i 2024. Tallet overgår langt de samlede udlån, og det er der flere tekniske forklaringer på. En af dem er, at der er tale om et bruttotal. Nykredit omtaler ikke selv den enorme vækst, men skriver dog, at der ikke er strategiske ændringer i forhold til 2024. Udviklingen i deres nettopositioner viser også, at de ikke har forøget deres egen risiko, og at væksten omfatter kundeafdækninger.
Netop omfanget af renteswaps i bankernes regnskaber er et af de elementer, der trækkes frem i forhold til Nationalbankens og Risikorådets undersøgelse af ejendomsselskabernes evne til at servicere deres bank- og realkreditgæld via driftsindtjeningen. Men mens Nationalbanken har fuld adgang til at se det enkelte selskabs lån, så har den ikke indsigt i, hvilke swapforretninger selskabet har lavet for at afdække renterisikoen.
Dykker ned i tallene
Nationalbankens tal viser, at omkring 40 pct. af udlånene til ejendomsselskaberne er lån med rentetilpasning inden for 3-12 måneder. Hos Realkredit Danmark peger Bjarne Jørgensen, der er leder af afdelingen for Storkunder, på, at stort set alle de store og større ejendomsselskaber bruger renteswaps. Det kan de kun få godkendt, hvis de samtidig sørger for at afdække risiko gennem f.eks. renteswaps, så det er simpelthen en forudsætning for overhovedet at opnå realkreditfinansieringen.
I Danske Bank-koncernen udgør renteswaps et astronomisk højt tal, når det gælder omfanget af de nominelle renteswaps. Det er faktisk mere end ti gange så højt et niveau som i Nykredit, nemlig 28.451 mia. kr. ved udgangen af 2025. Det er efter en vækst på 16 pct. i forhold til året før. I kroner var stigningen på 3.928 mia. kr., og dermed er alene stigningen hos Danske Bank markant større end hele omfanget hos Nykredit.
Dykker man mere ned i tallene for Danske Bank, så er konklusionen, at langt hovedparten af omfanget er udtryk for, at kunderne har øget omfanget af renteswaps ganske markant.
Hos Jyske Bank er der tale om en mere moderat udvikling. Her er bruttotallet for renteswaps steget fra 1606 mia. kr. til 1661 mia. kr. svarende til en stigning på omkring tre pct. Direktør Torben Hansen fra Jyske Realkredit peger på, at afdækningen gennem renteswaps ikke sker i Jyske Realkredit, men derimod i banken.
”Når vi laver analyser af egne kunder, indgår de afdækninger, der er lavet i banken selvfølgelig,” siger han.
Ejlif Thomasen
2 md. adgang for
2 x 49 kr.
Få straks adgang til denne artikel og derefter 2 måneder til alle artikler på ugebrev.dk
- Alle artikler på ugebrev.dk
- Om investering, finans, ledelse, samfundsansvar, life science og Bestyrelsesguiden.dk
- Daglige nyhedsmails med nyheder og analyser
Tilbuddet gælder til 31. juni 2026. Abonnement fortsætter til normalpris på 249 kr. efter bindingsperiode på to måneder. Opsig når du vil - til udgang af den anden måned. Tilbud gælder kun, hvis du ikke har haft abonnement på ØU udgivelser de seneste tre måneder
Allerede abonnent? Log ind her
