Formue

Analyse: Parkens ledelse vil synliggøre skjulte milliardværdier

Morten W. Langer

torsdag 14. oktober 2021 kl. 9:21

Ledelsen for Parken Sport & Entertainment udsendte for nylig en lidt kryptisk børsmeddelelse. Den handlede om, at der overvejes en anden juridisk selskabsstruktur for koncernens enheder, ikke noget der umiddelbart fik nogen til at løfte øjenbrynene. Økonomisk Ugebrevs chefredaktør Morten W. Langer har et bud på, hvad der er på vej – og ikke mindst hvorfor

For at forstå, hvad Parkens ledelse sandsynligvis går og tumler med, er der vigtigt først at forstå fire vigtige byggeklodser: For det første er Lalandia på vej til at blive en dominerende del af Parkens forretning med åbningen af det nye Landia Søndervig og sandsynligvis også Lalandia Motala i Sverige. For det andet er Parken i dag en rodebutik set gennem investorbriller, og denne sammenblanding af forskellige forretningsområder betyder, at Parken-aktien langt fra afspejler de underliggende værdier.

For det tredje har Parken en rentebærende gæld på 1,2 mia. kr.  (inklusiv 300 mio. kr. i likviditet fra ferieboligsalg dette efterår) hvor renterne nu sandsynligvis vi stige, og der er brug for ekstra kapital til at udvikle de to nye Lalandiaer og måske flere derefter. For det fjerde har Parken bundet milliardværdier i ejendomme, som giver et lavt afkast, og ved frasalg ville der blive frigjort mindst en milliard og skjulte værdier på en halv milliard.

Lægger man disse byggeklodser sammen, tegner der sig et tydeligt billede af, hvad Parkens ledelse sikkert pønser på. Vi ser foran os en gameplan, der handler om at udskille alle ejendomme, både kontortårnene i Parken, ejendommene i Lalandia og måske også Parkens stadion i ét ejendomsselskab, og enten sælge det hele til et stort ejendomsselskab eller børsnotere det.

Det ville antageligt frigøre et par milliarder i ledig likviditet. Alene kontortårnene i Parken er bogført til 700 mio. kr. Men med det årlige afkast på 60 mio.kr. er markedsværdien mindst en halv milliard højere.

Den helt store merværdi ligger i en udskillelse af Lalandia, eksempelvis ved en selvstændig børsnotering. I 2019 var salget i Lalandia Rødby knap en halv mia. kr., og det salg kan let blive doblet med tilkomsten af Søndervig og Motala.

Økonomisk Ugebrev har identificeret to børsnoterede selskaber, som ligner Lalandia: Blandt andet Six Flags og Cedar Fair samt andre sammenlignelige selskaber handles til en børsværdi (EV) på 2-3 gange omsætningen. Det giver en isoleret værdiansættelse på – potentielt – halvanden til tre mia. kr. for Lalandia afhængigt af, hvor meget af det nye, der medregnes.

Den aktuelle børsværdi på Parken er 826 mio. kr. Hvis det antages, at blot kontortårne plus station sælges for 1,5 mia. kr. vil selskabet kunne betale hele sin gæld. Hertil kommer en isoleret værdi på Lalandia, som kommer frem i lyset ved en selvstændig børsnotering, på mindst halvanden milliard kroner.

Aktuelt synes de to nye badelande, Lalandia Søndervig og Lalandia Motala, ikke langt væk. Som bekendt er Parken i fuld gang med at aflevere de i alt 440 sommerhuse i Søndervig, og ved halvåret var der afleveret 258 med en avance på ca. 60 mio. kr. eller ca. en kvart million per sommerhus. Med de resterende ca. 180 sommerhuse leveret i andet halvår kan der forventes en yderligere avance på ca. 45 mio. kr. herfra.

I regnskabet oplyses, at ”etableringen af det nye Lalandia i Søndervig forløber planmæssigt, og inden årets udgang vil samtlige 440 feriehuse være blevet overdraget til ejerne. Lalandia (Aquadome og oplevelsescenter) forventes at være klar til at åbne i andet kvartal 2022.” Fra næste forsommer kan der altså forventes badelands-indtægter fra det nye Lalandia, hvori mod det svenske badeland har længere udsigter.

Ifølge tidsplanen fra Motala kommune udstår en afgørelse fra Mark- och miljööverdomstolen, som dog ventes når om helst. Herefter kan byggeriet af det fjerde Lalandia straks gå i gang, og salget af sommerhuse vil også starte straks derefter, oplyses det. Det kan altså være inden for få uger eller måneder, at det sker.

Finansieringen af det næste Lalandia i Sverige kan muligvis blive vanskelig, set i lyset af Parkens betydelig gæld. Og det er også i det lys, at man skal se aktuelle overvejelser om en ændring af den juridiske struktur, som vil give anledning til at tage eksterne ejere ind eller altså alternativt en børsnotering, der samtidig vil kunne fungere som finansieringskilde til flere udenlandske Lalandia-centre.

Ved halvåret udmeldte ledelsen en årsforventning på nul til 50 mio. kr. i overskud før skat. Efter et underskud i første halvår på 103 mio. kr. svarer det til en forventning i andet halvår på plus 100-150 mio. kr. hvoraf ca. 45 mio. kr. altså kommer fra ferieboligsalg, samt salg af Daramy for ca. 90 mio. kr. I et normal-halvår giver Lalandia ca. plus 45 mio. kr., ejendommene ca. 15 mio. kr. minus renteudgifter på ca. 30 mio. kr. På det grundlag forventer vi et resultat i den øverste del af intervallet, måske en mindre opjustering.

Analysen har været forelagt Parkens ledelse, som ikke har kommentarer til den.

Del på facebook
Del på twitter
Del på linkedin
Del på email
Del på print

[postviewcount]

Jobannoncer

Heimstaden residential real estate company – Are you our new Head of Valuation?
To Controllere til Nature Energy
Ambitiøs medarbejder til Vejdirektoratets budgetenhed
Dansk Energi søger økonom til at arbejde med den grønne omstilling
Head of Group Finance til DLF Seeds A/S
Økonom til tilsynet med SIFI-banker
Finanstilsynet søger Økonom til Økonomisk Sekretariat I Finanstilsynet
Bygningsstyrelsen søger økonom med IT-flair og interesse for at arbejde med økonomistyring i en kompleks økonomistruktur
Vi søger yderligere en produktionsmedarbejder til hovedkontoret i Ringkjøbing Landbobank
Finanstilsynet søger vicekontorchef til tilsyn med banker
Vil du være med til at styrke forbrugerbeskyttelsen?
Plesner søger økonom til Team EU & Competition
Controller til økonomistyring og administration af grønne puljer
Energinet A/S søger afdelingsleder for forretningsstøtte & udvikling
Fjernvarmens analysecenter, Grøn Energi, søger to konsulenter til analyser af grøn omstilling
Konsulenter og Managers til EY’s Financial Accounting Advisory Services-afdeling
Ringkjøbing Landbobank søger erhvervsrådgiver til Viborg
Analytisk økonom til udvikling, overvågning og regulering af elmarkederne
Energinet søger forretningsudvikler med fokus på innovationsprocesser
Nordjyske Bank søger en erfaren privatrådgiver til Sæby
Forsyningstilsynet søger stærke økonomer til udviklingen af ny økonomisk regulering af energivirksomheder
Ringkjøbing Landbobank søger erhvervsrådgiver til Herning
Økonom til regulering til fordel for den grønne omstilling

Mere fra ØU Formue

Seneste nyt

Langers skarpe

af Morten W. Langer
af Morten W. Langer
Seneste indlæg

Mest læste

Få dit daglige nyhedsoverblik i din indbakke

Seneste rapporter fra eksterne rådgivere

Dybdegående og original 
journalistik siden 1994

Økonomisk Ugebrev har i mere end 25 år leveret indsigtsfuld og dagsordensættende journalistik og analyser til læserne og den brede offentlighed. 

Vi tager ansvar for vores indhold og er tilmeldt:

OM ØU

Log ind

KONTAKT

Telefonisk henvendelse: 70 23 40 10
Telefonerne er åbne alle hverdage fra: 10-15
Salgschef: Sidsel Bogh

Skriv til os på: kontakt@ugebrev.dk.
Vi bestræber os på at besvare henvendelser indenfor 24 timer.

Økonomisk Ugebrev A/S
CVR-nr.: 31760623
Forbindelsesvej 12, 2. tv
2100 København Ø

Log ind

Har du ikke allerede en bruger? Opret dig her.

Hent den populære e-bog Tjen en million på aktier

Tilmeld dig vores nyhedsbrev med daglige nyheder og få e-bogen helt gratis. 

Jeg giver samtykke til, at I sender mig mails med de seneste historier fra Økonomisk Ugebrev. Lejlighedsvis må I gerne sende mig gode tilbud og information om events. Samtidig accepterer jeg ØU’s Privatlivspolitik..

Du kan til enhver tid afmelde dig med et enkelt klik.

Analyse af og prognoser for Fixed Income (statsrenter)

Direkte adgang til opdaterede analyser fra toneangivende finanshuse:

Goldman Sachs

Fidelity

Danske Bank

Morgan Stanley

ABN Amro

Jyske Bank

UBS

SEB

Natixis

Handelsbanken

Merril Lynch 

Analyse og prognoser for kort rente, samt for centralbankernes politikker

Links:

RBC

Capital Economics

Yardeni – Central Bank Balance Sheet 

Investing.com: FED Watch Monitor Tool

Nordea

Scotiabank

 

Log ind

[iteras-paywall-login paywallid="qwerty123"]