Tema om erhvervsejendomsmæglere: Omsætningen blandt de store mæglere og rådgivere indenfor erhvervsejendomsmarkedet faldt over hele linjen i 2019, og den ser ud til at falde endnu mere i 2020, hvor branchen kollektivt måtte hive et par forårsmåneder ud af kalenderen som følge af coronakrisen. Heldigvis for branchen er aktørerne generelt finansielt solide, og der skal meget mere modgang til, før farven på bundlinjen skifter fra sort til rød, viser Økonomisk Ugebrevs gennemgang af 2019-regnskaberne.
Var 2019 et godt eller dårligt år for det danske ejendomsmarked, og dermed for mægler- og rådgivervirksomhederne på dette marked? Det er lidt en definitionssag. Ifølge Colliers’ opgørelse faldt transaktionsvolumen på erhvervsejendomme markant for andet år i træk og endte på 57 mia. kr., mod 71 mia. kr. året før. Men det skal også ses i forhold til, at man kom fra nogle ekstremt gode år – særligt 2017 var exceptionelt.
Der har da heller ikke været nogen klynk fra branchen. Alle de store rådgivere er gået tilbage i omsætning. Men der er tendens til, at det er gået hårdest ud over dem, der især er aktive i København, hvor transaktionsvolumen er faldet mest. Der synes ikke at være væsentlige forskydninger i markedsandele, og med en enkelt undtagelse er der også fortsat pæne, sorte tal på bundlinjen.
Bundlinje halveret
Erhvervsejendomsmæglere har det ekstremt hårdt under de store kriser på ejendomsmarkedet, men dette er ikke en af dem. Rådgiverne leverer driftsresultater, som andre brancher må misunde dem. ”Vi har alle sammen tabt noget omsætning, og vi har alle tabt noget indtjening, fordi markedsaktiviteten er gået ned. Men det er ikke gigantiske markedsandele, der er flyttet rundt,” som Peter Winther, adm. direktør i Colliers, sammenfatter 2019.
Colliers er den klare brancheleder. Selskabets bundlinje blev dog mere end halveret, hvilket selskabet forklarer med, at det har en særligt stor markedsandel på transaktionerne, der er mere lønsomme end den daglige rådgivning. Så når der er færre transaktioner, er der lavere driftsresultater og vice versa.
Målt på omsætningen bliver Colliers dog overgået af Nordicals, hvis man summerer regnskabstal for de 23 franschisetagere i kæden. I Nordicals stod året i transformationens tab, idet man skiftede identitet fra det tidligere Nybolig Erhverv. Kæden var blandt de bedste til at fastholde både top- og bundlinje, ifølge de ureviderede tal, som Økonomisk Ugebrev har fået fra selskabet, som altså ikke aflægger et samlet regnskab. Kæden har sine aktiviteter spredt ud over hele landet i selvstændige enheder, og aktivitetstilbagegangen i transaktioner har været mindre udpræget uden for hovedstaden.
EDC ekspanderer
Tredjestørst er EDC Erhverv Poul Erik Bech, hvor en del af bruttoresultatet dog vedrører ejendomsadministration gennem brandet LEA Ejendomspartner. Selskabet oplyser ikke andre regnskabstal nærmere bundlinjen for sine aktiviteter på erhvervsmarkedet. Så det er uvist, hvordan profitabiliteten har udviklet sig på mægleraktivteten. Det er dog oplyst, at man i løbet af året har investeret i to nye afdelinger – en, som betjener udenlandske investorer, og en, som skal formidle handler med landbrug og anden ejendom tilknyttet dette erhverv.
Cushman & Wakefield RED er også store inden for transaktioner, særligt i København, hvilket har kostet på omsætningen. Selskabet er, ligesom Colliers, kendt for at være meget stærkt på analyser af markedet. Da selskabet er partnerejet, fremgår det ikke, hvordan bundlinjen udvikler sig.
Lintrup & Norgart er den i branchen, der har haft den største omsætningsnedgang i 2019. Selskabet forklarer det selv med, at det havde et helt ekstraordinært godt 2018, og at der tilfældigvis var nogle store transaktioner, hvorfra indtægten nåede at blive bogført lige før i stedet for lige efter årsskiftet til 2019. Og så angiver selskabet, der også er baseret i hovedstaden, at det var følsomt over for den nedgang i markedet for boligudlejningsejendomme, der kom, da det trak op til det såkaldte Blackstone-indgreb – noget, som i større eller mindre omfang også har ramt de andre mæglere.
EDC ekspanderer
Endelig er Newsec Advisory rosinen i pølseenden. Selskabet har som den eneste i flokken konstateret et underskud på bundlinjen i 2019. Det er ikke stort, og i ledelsesberetningen oplyses det, at 2020 er begyndt godt. Selskabet hed tidligere DTZ Egeskov & Lindquist, og den svenske moder, der købte aktiemajoriteten i 2018, synes aldrig rigtigt at have fundet sine ben på det danske rådgivnings- og mæglermarked. Udadtil er der meldinger om, at ejerne i Stockholm er ambitiøse og tålmodige – indstillede på at der skal investeres nogle penge i bl.a. ny teknologi, før overskuddene begynder at rulle ind. Der er dog ikke uendelig tid til at vente. Egenkapitalen er 8,3 mio. kr., mens der er bogført goodwill for 14,3 mia. kr. Med løbende nedskrivninger af denne goodwill kan det altså før eller siden blive nødvendigt at få nye penge i kassen, så egenkapitalen ikke går i minus.
Både Home Erhverv og Danbolig Erhverv er også med i markedet – sidstnævnte som absolut junior, men med stærk opbakning fra ejeren, Nordea, som ser en synergi til sin bankforretning ved at have fingeren på ejendomsmarkedets puls. Men for ingen af de to er det muligt at stykke samlede omsætningstal sammen, da omsætningen er spredt på større antal forretninger og partnerne.
CBRE har endnu ikke offentliggjort sit regnskab for 2019.
Ny tilbagegang i 2020
Det er dog heller ikke 2019, der optager selskaberne lige nu. Det ligger mentalt langt væk nu, hvor coronakrisen har hærget. Og hvordan går det så for ejendomsmarkedet og branchen i dette mærkelige år? At dømme efter, hvad Økonomisk Ugebrev får oplyst i markedet, så er der groft sagt mere af det samme som i 2019: En nedgang i markedet, der går mest ud over dem, som er stærkest i København.
Erik Andresen, adm. direktør i Nordicals siger: ”Vi står rigtigt godt nu, fordi vi har den geografiske spredning. De tal, jeg kigger på her ved halvåret, er overraskende positive i forhold til mine forventninger. Samlet set er vi stort set upåvirkede af coronakrisen, målt på omsætningen. Det er bredden, der løfter nu. Der er pludselig nok at lave i byer som Herning og Holstebro.”
I Cushman & Wakefield RED, der altså omvendt er meget storby-orienteret, indledte man året med et budget, der var konservativt i forhold til 2019-regnskabet. Det budget ligger man ca. 30 pct. under lige nu, oplyser adm. direktør Nicholas Thurø. Men der er tid til at hente i hvert fald noget af det tabte ind.
”Havde du spurgt mig i april, havde jeg nok sagt, at man ville se et svært marked resten af året. Men det gik jo ret hurtigt i gang igen. Vi oplever et marked, som i henseende til priser og omsætning er tilbage på niveauet fra før coronakrisen. Men det sætter selvfølgelig sine spor, at der nærmest er revet to måneder ud af kalenderen.”
Peter Winther fra Colliers: ”For branchen generelt tror jeg, at 2020 bliver dårligere end 2019. Det (transaktionsvolumen, red.) kan sagtens falde 15-20 pct. yderligere. Det var der næppe nogen, der havde forestillet sig primo året, hvor bedste estimat var, at vi ville komme til at ligge på samme niveau som i 2019.”
Tallene for de aktuelle udbud på mæglernes portal Ejendomstorvet.dk tyder heller ikke på, at der er nogen stor prop i markedet, trods coronapausen. Både EDC Erhverv, Nordicals og Home Erhverv har dog markant flere kontorejendomme udbudt til salg end på samme tidspunkt sidste år, uden at det er modsvaret af en tilsvarende tilbagegang hos andre aktører.
HUSK GRAFIK
