Prioritetslån vokser kraftigt – fra et lavt udgangspunkt – og bruges nu af bankerne til reelt at udfordre realkreditten. Er det et samfundsproblem, eller piver Nykredit blot over, at deres konkurrencefordel mindskes? Hopper politikerne på Nykredits limpind – de har historisk været meget velvilligt indstillet over for realkreditten frem for bankerne – eller gennemskuer de, at Nykredit taler sin egen sag? Historikken tilsiger markante udtalelser, men reelt vil intet ske. Analyseinstituttet Kraka er hyret til at supportere sagen, men deres notater overlever i mine øjne ikke et simpelt realitetstjek, skriver finansanalytiker Per Grønborg i denne analyse.
Nykredit-chef Michael Rasmussen fokuserede forrige fredag i Børsen-interview på de negative effekter af bankernes stigende brug af prioritetslån til bolig (lån på bankernes egen balance) i stedet for realkredit. Ikke overraskende er han stærk fortaler for realkredit: Nykredit har vundet markante markedsandele på realkreditlån til boliger siden kundekronerne blev introduceret i 2017.
Kundekronen ændrede konkurrencebilledet i realkreditten markant, fordi den finansieres af en rig onkel – foreningen Forenet Kredit, der ejer 79 pct. af Nykredit. Da ingen konkurrenter har en lignende rig onkel, har det givet Nykredit en betydelig konkurrencefordel og hjulpet markedsandelen på boliglån fra ca. 45 pct. til aktuelt 52 pct..
Nykredit har derfor en særlig interesse i at faststøbe de nuværende strukturer i beton. Udfaldet fra Michael Rasmussen virker som et nærmest skamløst forsøg på at få politikerne til at hjælpe Nykredit – vel at mærke et Nykredit, hvis jurister åbenlyst var dygtigere end Konkurrencestyrelsens og fandt et hul i det tidsubegrænsede tilsagn fra 2004, der var betingelsen for opkøbet af Totalkredit.
I september 2024 indgik Konkurrencestyrelsen en ny aftale med Nykredit, som mod forventning ikke fjernede eksklusiviteten i Totalkredit-distributionen, men kun den ultimative straf ved helt at forlade aftalen.
Da ingen anden distributører reelt har lyst til at konkurrere med Totalkredits kundepriser og betaling til de formidlende banker – netop pga. den rige onkel – var det en pyrrhussejr for konkurrencen og en kæmpe sejr for Nykredit, der bevarede status quo efter syv år med kontinuerlig markedsandelsfremgang.
Alt åndede tilsyneladende fred og ro, indtil en mindre priskrig brød ud i starten af året. Den slog Nykredit hurtigt ned under overskriften: Vi tillader ikke nogen at være billigere end os. Resultatet blev, at prisforskellen på fastrentelån blev indsnævret, mens Danske Bank og Nordea forblev ikke-konkurrencedygtige på korte lån med variabel rente.
Frem til humlen
Sideløbende har prioritetslånet fået en ny rolle som konkurrencedygtigt alternativ på variabel rente. Bankerne kan i realiteten underbyde de traditionelle listepriser. Det var i det lys, priskrigen på fastrente brød ud: Danske Bank er nu positioneret med et fastrenteprodukt kun marginalt dyrere end Nykredit, mens variabel rente kan dækkes af et individuelt prisfastsat prioritetslån – ikke som massemarkedsprodukt, men primært for at beskytte bankens velhavende private banking-segment, hvor Danske Bank på den måde kan forhindre at tabe kunder på ikke-konkurrencedygtige boliglån.
Det bringer os frem til humlen: Nykredits mantra om lige lån til land og by afspejler den listeprispolitik, alle aktører har haft i årtier – alle betaler listeprisen på bidrag uanset geografi.
Det er den bold, Nykredit og Kraka nu spiller til politikerne, under påskud af drastisk øget geografisk ulighed og stigende Gini-koefficient – noget, der taler direkte ind i en eventuel kommende rød regering. Groft sagt er frygten, at alle de velhavende boligkunder i storbyerne får ultrabillige prioritetslån i bankerne, mens realkreditten sidder tilbage med realkreditlån til udkantsdanmark, med højere risiko, højere bidragssatser og højere effektive renter.
Kan den udvikling undgås? Næppe. Men den er en konsekvens af en mangeårig konkurrenceforvridning, som myndighederne og politikerne har været med til at understøtte.
Timingen er næppe tilfældig.
Udfordringen er, at Krakas to notater virker plausible i rationalet, men omfanget af de estimerede prisændringer er helt ude på overdrevet (se tekstboks). Når man hyrer et privat analysebureau, får man ofte det resultat, man betaler for: supporterende argumenter trækkes frem, modsatrettede udelades. Kraka er tidligere brugt af Finans Danmark i bidragssatsdiskussionen – der var grundlaget fastere. Det er det ikke denne gang.
Hvad sker der? Vi har haft syv år med socialdemokratiske erhvervsministre og kontinuerlig skarp kritik af den finansielle sektor – især bankerne – med klare trusler om indgreb. Reelt har det været buldrende tomme tønder.
Regeringen har ignoreret en lang række konkrete forslag fra Konkurrencestyrelsen til at forbedre konkurrencen inden for finans og pension. Vi endte med et bankpakkeudspil i februar 2026, mens problemet med, at gamle forsikringskunder ofte betaler mere end nye, er henvist til Finanstilsynets løbende arbejde – næppe noget, jeg som forbruger har store forhåbninger til.
Tror Michael Rasmussen virkelig, at den kommende regering nu vil vise større handlekraft og løbe Nykredits ærinde – vel at mærke et Nykredit, der fik tilsidesat et tilsagn pga. en juridisk fodfejl fra Konkurrencestyrelsen?
Havde tilsagnet stadig været gældende, havde myndighederne haft fast greb om bidragssatserne, om end det utvivlsomt var blevet lempet over tid pga. ændrede kapitalkrav. Man fristes til at sige: hvor naiv kan man være.
Man må dog medgive, at talen ind i ulighedsdagsordenen rammer aktuelle strømninger fra venstrefløjen til socialdemokratiet. Spørgsmålet er bare, om det er den finansielle sektors opgave at udligne mellem land og by, som Nykredit gerne vil føre an i.
Historiske tabsdata og normale skalafordele taler klart imod mantraet (se tekstboks).
Tekstboks 1:
Kraka – et simpelt realitetscheck dumper konklusionerne
Kraka Economics publicerede den 16. april to notater: Ny låntype kan føre til større ulighed og Ny låntype kan gøre det sværere at låne i provinsen. Begge er ”udarbejdet på foranledning af Forenet Kredit” – Nykredits hovedaktionær, som man må formode har betalt for dem.
Notaterne bygger på en antagelse om, at de aktuelle forskelle i, hvad boligejere betaler for banklån, fremover også vil afspejle sig i, hvad de i fremtiden betaler for realkreditlån. Plausibel tilgang i udgangspunktet. De faktiske dataanalyse-resultater indgår ikke i notaterne på hhv. fem og syv sider, og Kraka skriver fair: ”… antager vi en forventet renteændring som følge af en overgang til et system med individuelle og differentierede lånevilkår”. Det, der præsenteres, er altså antagelser – reelt udokumenterede, da dataanalysen ikke er med.
Det eneste, vi kan forholde os til, er et realitetscheck. Populationen opdeles i 10 grupper, og kommunegruppen med den aktuelt laveste bankrente får en antaget rentereduktion på 0,35 procentpoint – i realkreditterminologi må det være ændringen i den fremtidige bidragssats, da renten er linket til fundingomkostningerne.
Resultatet er præcis det samme, når man erstatter laveste bankrente med højeste indkomst, og når man opdeler kommunerne i typer, får hovedstads- og storbykommuner begge en antaget reduktion på 0,35 procentpoint.
I ulighedsnotatet bruges indkomstdeciler: højeste indkomstdecil får antaget 0,70 procentpoint lavere bidragssats, laveste deciler tre procentpoint højere. Igen: ikke modelresultater, men antagelser.
Realitetscheck: Iflg. Nationalbanken var gennemsnitlig bidragssats på lønmodtageres indenlandske realkreditudlån 0,80 pct. i februar 2026. Tager man Krakas antagelser for gode varer, kan rentemarginen på et prioritetslån til den bedste indkomstdecil falde med 88 pct., mens den gennemsnitlige låntager i hovedstads- og storbykommuner vil opnå 44 pct. reduktion.
For den bedste decil vil der kun være 10 bp + evt. refinansieringsgebyr tilbage til at dække driftsomkostninger, kreditrisiko og kapitalomkostninger – i en verden, hvor CRR3 samtidig lægger gulv under risikovægtene.
Her er antaget samme udgangspunkt for alle låntagere. I virkeligheden har de bedst indtjenende familier formentlig også lavere belåning, bl.a. fordi deres ejendomme ligger, hvor priserne er steget mest, og ofte er i stand til at lægge en større udbetaling. Men selv uden det virker Krakas antagne rentereduktioner urealistisk store.
Noget tyder på, at Kraka enten ikke har lavet realitetscheck eller bevidst har udeladt det. Når den positive effekt er så urealistisk stor – og Kraka eksplicit opererer med prisændringer som nulsumsspil, hvor stigninger og fald udligner hinanden – må prisstigningerne også være urealistisk store. Dermed falder en væsentlig del af ulighedsdagsordenen til jorden.
Tekstboks 2:
Økonomiske realiteter taler for lavere bidragssatser i byerne end på landet
To væsentlige parametre: kreditrisiko og mængderabatter.
Mængderabatter: Jo mere, man køber, jo lavere pris. I dansk realkredit betaler man samme bidragssats, hvad enten man låner 0,5 eller 10 mio. kr. Der er et nominelt etableringsgebyr – ofte med betydelig rabat. Iflg. Danske Bank koster det 7.400 kr. at ekspedere et lån uanset størrelse. Øvrige omkostninger afhænger af størrelsen: for et fire pct. obligationslån oplyser Danske Bank samlede omkostninger ekskl. rente, men inkl. bidrag, i lånets løbetid til 96.000 kr. ved 1 mio. kr. mod 877.000 kr. ved 10 mio. kr. I Sverige, uden faste listepriser, gives typisk rabat på renten ved større lån – det er ikke tilfældet i Danmark.
Kreditrisiko: I Region Hovedstaden faldt ejerlejlighedspriserne 37 pct. fra toppen i 3. kvartal 2006 til bunden i 1. kvartal 2009. For enfamiliehuse (langt mere udbredt uden for hovedstaden) faldt priserne kun 16 pct. top-til-bund på landsbasis. Alligevel var tabene begrænsede i hovedstaden sammenlignet med resten af landet.
Jeg har brugt tre grafer fra Nykredits regnskaber til at illustrere dette – grafer Nykredit ikke ville være behjælpelige med at finde, da jeg tidligere på året skulle bruge dem til en præsentation på Finansforeningens Realkreditdag. Næppe data, der støtter mantraet om lige lån til land og by: Nykredit har historisk haft markant lavere tab i byerne end på landet. Ikke overraskende ser specielt Lolland bekymrende ud, men prisen på realkreditlån er den samme som i hovedstaden.
Per Grønborg
