En konkurs hos en hovedentreprenør kommer til at halvere TK Developments overskud i indeværende regnskabsår. Men kan man se længere frem, har kursfaldet skabt en rimelig købsmulighed.
Det vigtige ejendomsprojekt Strædet i Køge, som skulle være ejendomsudvikleren TK Developments første rigtig store projekt med indtjeningsmarginer (dvs. 15-20%) som før finanskrisen, er blevet forsinket, og det kommer til at koste dyrt på indtjeningen i år.
En fondsbørsmeddelelse fra TK Development afslørede i onsdags, at forventningen til årets resultat før skat nedjusteres fra 100-120 mio. kr. til 50-60 mio. kr. Altså en halvering af årets overskud. Forsinkelsen og den medfølgende nedjustering skyldes en konkurs hos hovedentreprenøren kort før aflevering af detailprojektet Strædet med 25-30 lejemål.
Da nyheden om konkursen hos hovedentreprenør Brdr. Pedersen nåede dagspressen første gang den 10. august fik det umiddelbart ikke store konsekvenser for aktien. Den faldt blot fra 11,20 til 10,80, svarende til 3,6% på en fredag, hvor den første runde Nordkorea-panik i august måned var på sit højeste. Det var en indikation af, at markedet umiddelbart ikke opfattede problemerne som store. Sandsynligvis fordi detaildelen var meget tæt på den planlagte åbningsdato 1. september.
Konkursen fik dog større konsekvenser end umiddelbart antaget af markedet, for aktien faldt kraftigt efter onsdagens fondsbørsmeddelelse.
Butikkerne ventes nu at åbne i efteråret, hvilket CFO Robert Andersen fortæller netop er præciseret til 28. september. Ud af den samlede nedjustering på 50-60 mio. kr. estimerer vi de samlede konkursomkostninger til op imod 40 mio. kr. Omkostninger der går til at hyre nye og eksisterende underleverandører til at færdiggøre byggeriet.
Et kursfald på 14% modsvarer et fald i markedsværdi på op imod 150 mio. kr, og det vurderer vi er en lidt for voldsom reaktion. Vi udelukker ikke, at der kan komme yderligere forsinkelser eller negative overraskelser, men forventer, at de trods alt vil være relativt beskedne, da projektet er så fremskredent som det er.
Forskydning af indtjening
En mindre del af nedjusteringen skyldes ifølge fondsbørsmeddelelsen, at et (ukendt) projekt under opførelse er forsinket, og dermed først kan afleveres og indtægtsføres i det kommede regnskabsår, der starter 1. februar 2018. Projektet er
ikke nævnt konkret, men ser vi på TK Developments pipeline, er ungdomsboligprojektet i Domus Vista, som er betinget solgt til Koncenton, umiddelbart det eneste projekt, hvor der specifikt i regnskabet for 1. kvartal er nævnt, at aflevering forventes i januar 2018. Det er således nærliggende at antage, at dette projekt er blevet lidt forsinket forbi 1. februar. Ifølge Robert Andersen er der tale om en ren forskydning af indtjeningen for det ukendte projekt – og ikke som i detaildelen i Køge – også tale om en påvirkning af indtjeningsniveauet.
Det samme er gældende for nogle af boligerne i Køge, hvor indtjeningen også forskydes til næste regnskabsår. Samlet er der efter vores vurdering tale om en indtjening på et mindre tocifret millionbeløb, der skydes til næste regnskabsår.
Mindst 10% upside
Umiddelbart er der ikke noget som indikerer, at forretningen fremadrettet vil blive yderligere påvirket af konkursen. I vores sidste omtale af TK Development vurderede vi, at den daværende kurs var fair på grund af udsigterne for udviklingsdivisionen og den fortsat manglende/langsomme afvikling af Asset Management-forretningen. Ovenpå nedjusteringen sænker vi vort kursmål med 0,50 til 10,50-11,50 svarende til de konkrete omkostninger ved forsinkelsen og en reservation på 10 mio. kr. ekstra til yderligere overskridelser.
Vi vurderer, at aktien nu er mere attraktivt prissat og købsværdig i niveauet mellem 9 og 10 med udsigten til en gevinst på mindst 10% de næste 6-9 måneder i form af en tilbagevenden til niveauet før konkursen.
Vigtigere er, at den faldende kurs har betydet, at værdien på mindst 5 kr. per aktie i afviklingsforretningen er blevet relativt større, hvilket alt andet lige reducerer risikoen.
Børskurs på analysetidspunktet: 9,65
AktieUgebrevets kursmål (6 mdr): 10,50-11,50
Steen Albrechtsen
Læs tidligere analyser af TK Development her. Password er abonnent email, og adgangskode kan hentes her.
