ATP forudser svært kontormarked: Nedskriver hårdt på værdier

ATP Ejendomme nedskriver mere end mange andre ejendomsselskaber, hvor værdireguleringerne løftes af positive lejereguleringer. ATP Ejendomme får ingen hjælp fra den side, og alt tyder, at selskabet nu tager højde for et stigende pres på kontormarkedet, skriver fagredaktør Ejlif Thomasen.

I 2023-regnskabet fra ATP Ejendomme, der står for ca. 40 pct. af pensionsselskabets ejendomsbesiddelser, er der nedskrivninger på hele 1,7 mia. kr.

Selskabet følger dermed tendensen i mange andre ejendomsselskaber, nemlig forholdsvis markante opjusteringer af afkastkravene i kølvandet på højere effektive renter.

Men for ATP Ejendomme ser tallene ekstra ubehagelige ud. Det vægtede afkastkrav er opjusteret fra 4,60 pct. i 2022-regnskabet til 5,05 pct. i 2023-regnskabet. Regnskabsteknisk burde denne regulering ikke føre til så store nedskrivninger, som der faktisk er tale om.

Dyre renoveringer

Der er andre forklaringer, som ATP dog ikke selv fortæller om: ”Nedskrivningerne viser, at ATP forholder sig konservativt til værdiansættelserne. Kontormarkedet er mindre gunstigt end for et-to år siden. Samtidig er det blevet meget dyrere at renovere kontorlokaler, og derfor er udlejer nødt til at sætte mere af til det. Det kan være en del af forklaringen på ATP Ejendommes tal,” siger partner Nicholas Thurø fra RED.

Han vurderer, at det er en generel tendens, at pensionskasser, og altså også ATP, er mere konservative i deres værdifastsættelser end andre ejendomsinvestorer, herunder udenlandske investorer. ”Det er en af forklaringerne på, at pensionssektoren stort set ikke har købt noget op de seneste år,” siger Nicholas Thurø.

ATP’s ledelse udtrykker i regnskabsberetningen beherskede forventninger og ser uændrede indtægter, men lav udlejningsaktivitet. ”ATP skal have cadeau for at være realistiske,” siger Nicholas Thurø.

Den ekstra-forsigtige tilgang betyder, at årets samlede nedskrivninger bliver på lidt over 10 pct., i stedet for de teoretiske 8,9 pct. ved uændrede indtægter og udgifter. Det er bl.a. fordi, lejereguleringerne ikke trækker så meget opad som året før.

”Det er korrekt, at den stabiliserede NOI trækker i positiv retning også i 2023, men set i forhold til 2022-beregningen er den positive effekt ikke størrelsesmæssigt af samme omfang,” skriver ATP Ejendomme i et svar til Økonomisk Ugebrev.

Udover de lavere lejereguleringer må der være indregnet større omkostninger på nogle områder. Økonomisk Ugebrev har bedt ATP Ejendomme forklare dette.

”I forhold til værdiansættelsen er tallene de vægtede gennemsnit. Men der er ejendomsspecifikke forhold, som medfører, at der kan komme andre tal på bundlinjen, eksempelvis reguleringer i form af fradrag til større vedligehold og fradrag til at imødekomme fremtidig aptering og tomgang,” skriver ATP Ejendomme i svaret.

Under alle omstændigheder er konsekvensen for ATP Ejendomme, at det rammes hårdere end mange andre ejendomsselskaber af de stigende afkastkrav. Om der er tale om rettidig omhu eller overdreven forsigtighed i forhold til andre aktører, er endnu uklart.

Fem dårlige år

Set over den seneste femårsperiode fra 2019 til 2023, er nedskrivningerne i 2023 så voldsomme, at de samlede op- og nedskrivninger over de seneste fem år ender meget tæt på nul.

De samlede afkast over femårsperioden består dermed alene af de årlige nettolejeindtægter, summeret til 3,5 mia. kr. over fem år. Det giver en gennemsnitlig egenkapitalforrentning over de fem år på mellem 4,0 og 4,5 pct., og det må siges at være meget lidt imponerende.

ATP Ejendomme har over de seneste par år forbedret resultaterne ved at få tomgangsprocenten nedbragt. I flere år var der mellem 11 og 14 pct. ledige kontorkvadratmeter, og dermed højere tomgang end gennemsnittet på de markeder, ATP Ejendomme operer på. De seneste to år har tomgangen været henholdsvis 7 og 6 pct. I opgørelsen er denne tomgang defineret som den procentdel af de potentielle lejeindtægter, som ikke er realiseret.

75 pct. af porteføljen er kontorer, og derefter kommer hoteller med 12 pct. og detail med 10 pct.

For så vidt angår hoteller oplyser ATP Ejendomme til Økonomisk Ugebrev, at lejen er omsætningsbestemt, og det betyder, at corona trak lejen markant ned. Det er noget af forklaringen på, at tomgangen var høj.

Ejlif Thomasen