Markedet har mistet tillid til værdiansættelser på alternativer i PFA og AP Pension

Et storstilet samarbejde mellem PFA og BankInvest skulle give almindelige danskere adgang til pensionsbranchens nye, hotte alternative investeringer. Men nu ser samarbejdet ud til at være tæt på at bryde helt sammen, efter børsmarkedet har mistet tilliden til værdierne. Samtidig viser det sig, at BankInvest har indgået et lignende samarbejde med AP Pension, skriver fagredaktør Carsten Vitoft.

Mandag den 24. april ventes to af landets mest respekterede pensionsselskaber at komme under et voldsomt pres, når investorerne igen får mulighed for at sælge deres investeringsbeviser tilbage til både PFA og AP Pension til favørkurs.

Problemet er, at børsmarkedet over de seneste par måneder helt har mistet tilliden til, at værdierne er, hvad PFA og AP Pension går rundt og siger. Det lover langtfra godt, og sidste gang, muligheden var der for at sælge ud, blev der indløst – altså tilbagesolgt – for 559 mio. kr. på en enkelt formiddag til PFA. Det var en ganske almindelig onsdag i januar, og mandag åbner døren til endnu en omgang. 

Ensrettet trafik

Denne gang er det ikke bare PFA, der kommer under angreb. For nu viser det sig, at BankInvest har startet et lignende – meget lukrativt – samarbejde med AP Pension, hvor en god portion af de alternative investeringer i ejendomme pakkes ind i et nyt produkt, som BankInvest sælger til sine kunder. Der er tale om godt 8 mia. kr. i alt i begge fonde.

Hvis historien gentager sig – og det tyder alt på, at den gør – vil der mandag blive indløst lige omkring 500 nye mio. kr. i PFA og godt 120 mio. kr. i AP Pension. 

BankInvest vil igen – lige som i januar – tjene et solidt tocifret millionbeløb, som der umiddelbart kun er kunderne i PFA og AP Pension til at dække.

Der er tale om to finansielle produkter, henholdsvis BankInvest Erhvervsejendomme og BankInvest Boligejendomme. Begge bygger på investeringer i ejendomme fra PFA og AP Pension, og begge produkter er blevet børsnoteret. 

Alternative investeringer er meget illikvide, og en børsnotering skulle sikre, at kunderne også kunne komme af med investeringerne igen til en rimelig pris. Men i øjeblikket er trafikken ensrettet i takt med den kedelige udvikling på boligmarkedet. 

Men det er også blevet en særdeles god og gratis forretning. For BankInvest Erhvervsejendomme – altså PFA-fonden – handles i øjeblikket lige under kurs 200 på børsen, mens PFA går rundt og siger, den er 211 kr. værd. Og i morgen kan investorerne så sælge tilbage til PFA til den høje kurs og score et solidt afkast på 5 pct.

I AP Pension er situationen den samme, og kursen på denne fond ligger i 162 kr., mens AP Pension siger, deres ejendomme er 172 kr. værd. Også her kan der sælges tilbage til AP Pension mandag, med en gevinst på lidt over 6 pct. 

Eneste hår i suppen er, at man lige skal betale omkostninger for at lave sådan en indløsning, og den afhænger ifølge børsprospekterne af, hvor meget af formuen der bliver indløst. Jo mere, jo højere omkostninger. Hvis mindre end 5 pct. af formuen indløses, koster det 1,5 pct. i omkostninger. Mellem 5 og 8 pct. af formuen koster det 2,5 pct. at indløse, og over 8 pct. er prisen 3,5 pct. i omkostninger.

Da BankInvest indløste sidste gang i januar, lagde man sig i midten på de 2,5 pct. i indløsningsomkostninger. Gætter man forsigtigt på, at BankInvest igen lægger sig der, hedder tallene for PFA godt 500 mio. kr. og 120 mio. kr. i AP Pension, som nævnt ovenfor.

Gode gebyrindtægter

Men det kan selvfølgelig blive større tilbageslag, for det er et virkelig godt afkast at få på blot tre uger, som er den tid, man skal vente på en indløsning. Men mon ikke Bank­Invest vil holde sig tilbage fra at sælge det hele tilbage til pensionsselskaberne, da det er BankInvest, der i sin tid har fået hele ideen til skabe disse ejendomsfonde? 

Det er nemlig gået hen og blevet en rigtig god forretning for både BankInvest og pensionsselskaberne, der deler det årlige provenu mellem sig. For PFA-fonden 1,7 pct. i årlige omkostninger, mens tallet hedder 1,6 pct. for AP Pension-fonden. Samtidig er det fuldstændig risikofrit for BankInvest – og i øvrigt andre aktionærer, hvoraf Sydbank er storaktionær og samtidig market maker i fondene. 

Beslutningen om at tage disse dejlige gevinster hjem skulle have været truffet og annonceret ultimo marts for at blive effektueret mandag. Man kan endda fortryde sit valg, hvis de indre værdier skulle have rykket sig i perioden fra beslutning til effektuering. Bedre og mindre risikofrit bliver det ikke. 

Carsten Vitoft