PFA åbner døren til spekulation mod sine ejendomsinvesteringer

Pensionsselskabet erkender nu at have stillet hemmelige garantier bag en investeringsfond fra BankInvest, som i øjeblikket er udsat for spekulation. Fonden er baseret på PFA’s ejendomme, og den kan lige nu købes på børsen til kurs 202 – og straks efter kan investorerne sælge den videre til BankInvest, og bagefter PFA, for kurs 222. Det er et sjældent tydeligt eksempel på, at pensionsselskabernes værdiansættelse af alternativer er i direkte kollision med børsmarkedets værdiansættelse. En professor sammenligner med et gammeldags bankrun. Pensionskunderne skal dække tabet, skriver fagredaktør Carsten Vitoft.

Ledelserne i BankInvest og PFA holder i øjeblikket vejret frem mod tirsdag, hvor det næste raid mod deres nye fælles investeringsprodukt, BankInvest Erhvervsejendomme, kan finde sted. Tirsdag er nemlig den femte bankdag i måneden, og så har kunderne igen krav på at kunne indløse den aktie, de har købt i fonden.

Det lover ikke godt. For ved sidste indløsning for to uger siden – den 18. januar – var der nærmest stormløb på fonden, hvor ukendte investorer indløste næsten 700 mio. kr. på en enkelt eftermiddag, hvilket svarer til godt 10 pct. af fondens samlede kapital. Så der kan nemt opstå heftig kødannelse hos BankInvest igen på tirsdag.

Et bankrun

”Det er klart, at det her er stærkt bekymrende set med kunde- og investorøjne. Men det er helt forudsigeligt. Alternativerne er stærkt illikvide, og når markedet falder, og alle vil ud på en gang, går det rigtigt galt. Det er det her produkt et godt eksempel på,” siger professor Carsten Tanggaard fra Aarhus Universitet. Han fortsætter:

”Det svarer reelt til et mindre run på en bank, hvor alle vil have deres penge. Og nu har PFA sådan set åbnet døren ved at lade kunderne i BankInvest sælge tilbage til en værdi, der er højere end børskursen. Det er samtidig meget ærgerligt, at vi ikke kan få noget at vide om den obligation, som PFA har solgt til BankInvest. Det betyder, at ingen udenforstående – herunder BankInvests kunder – kan få noget at vide om værdien af investeringen. Det er sådan set i sig selv en god begrundelse for at forsøge at komme ud af det.” 

Spekulationen, eller paniksalget, den 18. januar er sket efter, at der for nylig er opstået stor tvivl om fondens værdier, som beskrevet i sidste uges udgave af Ugebrevet. Fonden bygger på ejendomme fra PFA, men finansmarkedet har mistet tilliden til de indre værdier, som opgøres af pensionsgiganten. Det betyder, at børskursen på fondens aktier handler 10 pct. under, hvad PFA siger, det skal koste. 

Denne regning kan altså ende hos PFA’s kunder. 

En obligation og en hemmelig aftale

I første omgang vil PFA ikke bekræfte dette over for Ugebrevet, og presseafdelingen startede i den forgangne uge med at henvise – helt usædvanligt – til flere links til BankInvest hjemmeside. Det direkte spørgsmål om, hvorvidt BankInvest kunne videreindløse hos PFA, som jo altså sidder på og styrer investeringerne i disse ejendomme, ville man altså ikke svare på. 

Men torsdag eftermiddag sender man alligevel en bekræftende mail: Nu viser det sig, at der hele tiden har været en aftale mellem PFA og BankInvest, hvor sidstnævnte blot kan sende aben direkte videre til PFA. Her er der ikke andre end kunderne til at dække de tab, der måtte opstå. 

Der er altså en hemmelig aftale mellem PFA og BankInvest, som hverken kunderne i PFA eller BankInvest har fået indsigt i, og som heller aldrig er forelagt offentligheden. PFA bekræfter aftalen, men vil heller ikke fremlægge den for Ugebrevet. 

”BankInvest kan indløse hos PFA på kvartalsvis samme vilkår, og PFA kan bl.a. suspendere indløsninger, hvis vi ikke mener, værdiansættelsen er korrekt. Der står i både prospekt og vedtægter, at bestyrelsen i BI Erhvervsejendomme A/S kan suspendere indløsningen af aktien, hvis der er usikkerhed om værdiansættelse eller lignende. Dette er omfattet af klausuler, som sikrer, at man ikke kan spekulere mod hverken Bank­Invest eller PFA,” lyder det fra adm. direktør i PFA Asset Management Irene Holmslykke via PFA’s presseafdeling. 

Umiddelbart ligner aftalen dog den, som BankInvest har med sine kunder. Dermed er BankInvest helt fritaget for ansvar, da det bare kan sende indløsninger direkte videre til PFA. 

I vedtægterne fra BankInvest er det dog ikke ligetil med suspension af at indløse aktier i fonden. Det kræver, at man kan ”begrunde”, at værdiansættelsen er skæv – og da det er PFA selv, der sætter indre værdier, bliver det formentlig temmelig svært. Så skulle man sige, at man som landets største pensionsselskab erkender, at man ikke længere er i stand til at vurdere værdien af danske ejendomme. 

Dilemmaet

Nu er øjnene så rettet mod tirsdag – og derefter kommende måneds og kvartalsvise muligheder for at indløse aktierne.  

Fondens har en størrelse på over 6 mia. kr. – og selv om PFA er landets største pensionsselskab, er det næppe penge, man lige finder i kassebeholdningen. Det kan nemt ende med, at PFA, for at kunne betale indløsningerne, dermed må tvangssælge ejendomme i et ejendomsmarked, der i øjeblikket er på vågeblus. 

Samtidig er det også kun PFA, der kan stoppe spekulationer og indløsningerne mod fonden, men det kræver, at de nu går ud og nedskriver de indre værdier. Det vil dog have den uønskede effekt, at de så samtidig kan blive tvunget til at nedskrive den samlede portefølje af ejendomme i PFA, hvilket vil gå massivt over det samlede afkast i PFA.

PFA har allerede haft store tab på sine alternativer, og yderligere nedskrivninger vil man nok gå igennem ild og vand for at undgå. Det er hele årsagen til, at PFA nu er havnet i denne kattepine. 

Carsten Vitoft