PFA opskriver fond med erhvervsejendomme i vigende marked

Ejendomsmarkedet skrider på grund af stigende af­kastkrav hos investorerne og øget tomgang. De fleste pensionsselskaber nedskriver deres ejendomsinve­steringer. Men PFA Pension går den stik modsatte vej og skriver nu op i den milliardstore ejendomsfond, BI Erhvervsejendomme. I baggrunden ryster konkurren­terne på hovedet, skriver fagredaktør Carsten Vitoft.

Trods en byge af påbud og påta­ler om værdiansættelse af pen­sionssektorens alternative investeringer ser det ud til, at Fi­nanstilsynet nu har mistet grebet om pensionsselskaberne.

I sommer udstedte tilsynet meget klare regler for, hvordan og hvornår der skal nedskrives på alternativer, altså unoterede investeringer. Nu viser det sig, at landets største pensionsselskab PFA fortsætter med gå direkte imod udviklingen på de finansielle markeder, når pensi­onsselskabet fastsætter værdien på alternative aktiver.

Advarsler fra risikoråd

PFA’s ejendomsinvesteringer omfatter for mere end 20 mia. kr. i danske erhvervsejendomme.

Så sent som i sidste uge sendte Risikorådet advarsler ud om, at danske erhvervsejendomme er i store problemer: ”Rådet vurderer, at der er uadresserede systemiske risici relateret til markedet for erhvervsejendomme,” lød det fra Risikorådet, der samtidig anbefalede en mere forsigtig til­gang til erhvervsejendomsmarkedet fra særligt bankerne.

Efter nye tal fra brancheforeningen Dansk Ejendoms­mæglerforening og EjendomDanmark blev der advaret mod, at danske butiksejendomme ikke har haft det værre i tre år. Og Ejendomstorvets kvartalsstatistik viser stigen­de tomgang på kontorlokaler i Hovedstaden.

Alligevel har PFA opskrevet selskabets portefølje af erhvervsejendomme på godt 22 mia. kr. med lidt mindre end 1 pct. næsten samtidig med disse advarsler.

Erhvervsejendommene i PFA er lidt usædvanlige, da en stor andel af dem er ejet via den børsnoterede ejen­domsfond BI Erhvervsejendomme, hvor der er eksterne investorer, typisk større regionalbanker. Fonden udbydes af BankInvest, og børsnoteringen gør, at man kan følge med i værdierne tættere end i andre pensionsselskaber.

Spørgsmålet er, om der også sker opskrivninger på ejendomme andre steder i pensionsbranchen. Økono­misk Ugebrev har været i kontakt med to store pensions­selskaber, der siger, at der for tiden nedskrives på alle typer af ejendomme. Ingen af de store pensionsselskaber kan pege på bare en enkelt faktor, der berettiger aktuelle opskrivninger på erhvervsejendomme.

Fra PFA lyder forklaringen på opskrivningerne, at man tjener flere penge på ejendomsinvesteringerne. Altså i et marked, der ikke har set værre tider i tre år. ”Den mindre opskrivning er primært drevet af nyudlejninger, der har øget lejeindtægterne på tværs af vores portefølje og altså ikke generelle markedsbevægelser,” oplyser PFA.

Udviklingen går stik mod det andet ejendomsprodukt fra pensionsbranchen, som handles på børsen. Det er bolig­ejendomme – altså privat modsat erhverv – fra AP Pension, som også har indgået et samarbejde med BankInvest. Men her skriver AP Pension også ned for tiden, selv om boligejen­domme antageligt har det bedre end erhvervsejendomme.

AP Pension har nu skrevet sine mere sikre boligejen­domme ned med 2 pct., mens PFA har skrevet op. Det har nu udmøntet sig i et afkast i år på minus 10,5 pct. i AP Pension, mens PFA kun har nedskrevet med 4 pct. på sine erhvervsejendomme.

Store tab i fonde

Udviklingen i indeks for de noterede ejendomsselskaber viser et helt andet billede: Se eksempelvis iShares fond over de største ejendomsaktier i Europa eller iShares Europæiske Ejendomme. I 2022 og 2023 er disse fonde faldet i kurs med mere end 40 pct., mens PFA ’s erhvervs­ejendomme i samme periode blot er nedskrevet 7 pct.

Finanstilsynet slog i sommer fast, at pensionssektoren skal bruge markedsindeks, når de sætter værdi på disse aktiver, men PFA ønsker ikke at oplyse, hvilke markedsin­deks de bruger. Blot at de nyeste opskrivninger ikke er baseret på markedsindeks.

Oven på opskrivningerne er kursen på BI Erhvervs­ejendomme steget godt 5 pct. de seneste uger, og det gavner både PFA og BankInvest. De oplyser dog begge, at det ikke er dem, der har købt op i markedet, efter der blev skrevet op. Ifølge Nasdaqs brokerstatistik er det Spa­rekassen Kronjylland, der har købt massivt op de seneste måneder, mens især Jyske Bank har solgt ud.

Carsten Vitoft