Artikelserie om skæve værdiansættelser på alternativer: PFA Bank er propfuld af de investeringsbeviser i PFA-erhvervsejendomme, som er helt skævt prisfastsat. Meget tyder på, at Jyske Bank efter overtagelsen af PFA Bank også vil sælge ud af beviser i PFA-ejendommene til forhøjede priser, skriver fagredaktør Carsten Vitoft i denne analyse.
De 245 mio. mio. kr., som Jyske Bank i forrige uge betalte for PFA Bank, kan i stedet ende med at blive reduceret med omkring 100 mio. kr., der betales af PFA’s kunder.
Det skyldes, at PFA Bank er godt fyldt op med de investeringsbeviser i PFA-erhvervsejendomme, som har voldt så store problemer for PFA dette forår. Seks investeringsfonde i PFA Bank ligger nemlig inde med for mere end 1 mia. kr. i de kontroversielle investeringsbeviser, hvorom der som bekendt er stor uenighed om den reelle værdi: Indre værdi er knap 10 pct. højere end børskursen, hvilket i princippet giver mulighed for at opkøbe billigst og sælge dyrt.
Passivt tilsyn
”Det begynder at ligne et decideret generationstyveri, som jo generelt er det grundlæggende problem, når alternative investeringer – i det her tilfælde ejendomme – bliver prisfastsat forkert. De nye kunder i PFA kommer ind til alt for høje priser på de aktiver. Og det vil alt andet lige mindske størrelsen af disse kunders fremtidige pensionsafkast. Det er overraskende, at Finanstilsynet tillader et børsnoteret produkt at blive handlet og optaget til andre priser end børskursen. Ikke mindst, når der er tale om pensionskunder,” siger managing partner Karsten Hannibal fra Optimal Invest.
På børsmarkedet er ejendomsbeviserne sat til kurs 195, men PFA holder fast i, at den indre værdi på ejendomsbeviserne er godt 10 pct. højere. PFA har dette forår brugt næsten 1,2 mia. kr. af kundernes penge til at bakke op den højere indre værdi op. Alternativet er nemlig, at PFA ellers skulle tage nedskrivningen på de 10 pct. af en samlet ejendomsportefølje af erhvervsejendomme på næsten 25 mia. kr. Altså ca. 2,5 mia.kr.
Det betyder ret beset, at PFA’s kunder i 2023 allerede har tabt godt 120 mio. kr. ved at tilbagekøbe PFA’s egne ejendomme til kurs 212, mens ejendommene handles til 195 på børsen. Og nu ser det altså ud til, at der skal bruges mindst 1 mia. kr. mere på foretagendet her i tredje kvartal, hvor handlen af PFA Bank ventes gennemført.
Kernen af problemet er værdiansættelsen af de alternative investeringer.
”Forbrugerne betaler en høj pris for pensionernes leg med unoterede aktiver. Når vi analyserer pensionsselskabernes afkast over længere perioder, lider de bemærkelsesværdige tab i forhold til simple sammensætninger af børsnoterede aktiver med lave omkostninger. Man får den opfattelse, at formueforvaltere har fundet et tag-selv-bord, der giver større afkast til dem selv end til kunderne – under dække af, at det skulle give stabilitet i pensionsformuen. Det, kunderne har brug for, er afkast og ikke ugennemsigtige investeringsløsninger,” siger Karsten Engmann Jensen, stifter af rådgivningsfirmaet Pengeministeriet.
Jyske Banks valg
I tilfældet med samarbejdet mellem PFA og BankInvest er Jyske Bank så kommet ind i billedet med købet af PFA Bank, fordi PFA også har placeret BankInvest-fondene med sine egne erhvervsejendomme i PFA Bank.
Denne portefølje overgår dermed til Jyske Bank, hvor man sikkert er klar over problemet, da banken i forvejen er storaktionær i fondene fra BankInvest.
Her har partnerne bag BankInvest solgt ud i stor stil gennem foråret – for de nævnte 1,2 mia. kr. indtil videre. Forventningen er, at Jyske Bank vil fortsætte ad den vej, når den overtager kontrollen med PFA Bank.
Hvorvidt det er tilfældet, har Økonomisk Ugebrev spurgt direktør Lars Stensgaard Mørch fra Jyske Bank om, men han ønskede i sidste uge ikke at svare på spørgsmål.
Meget tyder på, at PFA snart igen vil være tvunget til at tage en nedskrivning på disse ejendomme, og så vil de nok ærgre sig gule og grønne i Jyske Bank, hvis de ikke kom ud i tide til de højere værdier.
Fra PFA oplyses det, at der på nuværende tidspunkt ikke er truffet beslutning om at ændre allokeringen til PFA-erhvervsejendomme.
Carsten Vitoft
Vær et skridt foran
Få unik indsigt i de vigtigste erhvervsbegivenheder og dybdegående analyser, så du som investor, rådgiver og topleder kan handle proaktivt og kapitalisere på ændringer.
- Vi filtrerer støjen fra den daglige nyhedscyklus og analyserer de mest betydningsfulde tendenser.
- Du får dybdegående og faktatjekket journalistik om vigtige erhvervsbegivenheder lige nu.
- Adgang til alle artikler på ugebrev.dk.
